Công Cụ Tối Ưu Giá Airbnb

Công Cụ Tối Ưu Giá Airbnb giúp những người cho thuê nhà ngắn hạn tìm ra mức giá đêm mang lại nhiều tiền nhất — chứ không chỉ là mức giá để lấp đầy lịch trống. Công cụ bắt đầu từ chi phí hòa vốn thực tế của bạn và xếp chồng các yếu tố thực sự tác động đến giá cả: nhu cầu vị trí, mục tiêu tỷ lệ lấp đầy, tính mùa vụ, nhu cầu cuối tuần và phụ thu mùa cao điểm. Kết quả là mức giá đề xuất cho ngày trong tuần, cuối tuần và mùa cao điểm, cùng với doanh thu dự kiến hàng tháng, chỉ số RevPAN và bảng so sánh đánh đổi giữa tỷ lệ lấp đầy và doanh thu để bạn có thể định giá một cách có tính toán.

Tại sao việc định giá Airbnb lại khó khăn

Hầu hết chủ nhà thường sao chép mức giá của hàng xóm hoặc để mặc một con số duy nhất suốt cả năm. Cả hai cách này đều làm thất thoát doanh thu tiềm năng. Mức giá phù hợp phụ thuộc vào chi phí thực tế của bạn cho một đêm, lượng nhu cầu mà vị trí của bạn thu hút, tỷ lệ lấp đầy mà bạn mong muốn và thời điểm đó là một ngày Thứ Ba yên ắng vào tháng Hai hay một ngày Thứ Bảy trong mùa cao điểm. Bộ tối ưu hóa này làm rõ các phần biến động đó để bạn có thể thấy chính xác từng yếu tố đẩy giá của mình lên hoặc xuống như thế nào.

Cách bộ tối ưu hóa cấu thành mức giá của bạn

Công cụ xây dựng giá đêm của bạn dưới dạng một chuỗi xếp chồng minh bạch. Mỗi bước sẽ nhân với mức giá tích lũy hiện tại và các thanh biểu đồ động trong phần kết quả sẽ hiển thị hiệu ứng của từng yếu tố.

Các con số đằng sau mỗi lựa chọn

Bộ tối ưu hóa sử dụng các hệ số cố định cho từng lựa chọn. Mức nhu cầu cộng thêm phần biên lợi nhuận trên chi phí cơ bản: Thấp là +15%, Trung bình là +35%, Cao là +60% và Đặc quyền là +90%. Mục tiêu lấp đầy đặt một hệ số giá bằng 1 ở mức 65%, tăng khi mục tiêu giảm và giảm khi mục tiêu tăng, thay đổi 0,70 cho mỗi 100 điểm phần trăm chênh lệch. Mùa vụ hoạt động như sau: Mùa thấp điểm áp dụng mức cố định −15%, Mùa giao thời không thay đổi, còn Mùa cao điểm áp dụng phụ thu mùa cao điểm của bạn. Giá cuối tuần cộng thêm phụ thu cuối tuần vào giá ngày trong tuần.

Sự đánh đổi giữa tỷ lệ lấp đầy và doanh thu

Ý tưởng hữu ích nhất trong công cụ này là tỷ lệ lấp đầy và giá cả luôn kéo ngược nhau. Nếu bạn muốn phòng được đặt gần như mỗi đêm, bạn thường phải đặt giá thấp hơn; nếu bạn chấp nhận những đêm trống phòng, bạn có thể tính giá cao hơn. Không có thái cực nào tự động chiến thắng — điều quan trọng là tổng doanh thu. Bảng so sánh đánh đổi sẽ chạy các số liệu của bạn ở nhiều mục tiêu tỷ lệ lấp đầy khác nhau và làm nổi bật mục tiêu mang lại thu nhập cao nhất, để bạn có thể quyết định xem việc cố gắng lấp đầy lịch trống có thực sự mang lại hiệu quả kinh tế hay không.

Biên lợi nhuận tăng thêm đề xuất theo mức độ nhu cầu

Yếu tố nào ảnh hưởng đến mức giá tối ưu của bạn?

Cách sử dụng công cụ tính toán này

1. Nhập chi phí cơ bản mỗi đêm của bạn: Cộng tiền thế chấp hoặc tiền thuê nhà, điện nước, nhu yếu phẩm, bảo hiểm và các chi phí cho mỗi đêm, sau đó chọn loại tiền tệ của bạn.
2. Thiết lập nhu cầu, mùa vụ và tỷ lệ lấp đầy: Chọn mức độ nhu cầu của vị trí và mùa hiện tại, sau đó nhập tỷ lệ lấp đầy mục tiêu của bạn.
3. Thêm các khoản phí và phụ phí: Nhập phí dọn dẹp, thời gian lưu trú trung bình, phụ thu cuối tuần và phụ thu mùa cao điểm.
4. Tối ưu hóa: Nhấp vào Tối ưu hóa giá để xem các mức giá đề xuất cho ngày trong tuần, cuối tuần và mùa cao điểm, chuỗi nhân tố cấu thành giá, lịch giá 7 ngày, doanh thu dự kiến hàng tháng và bảng so sánh đánh đổi giữa tỷ lệ lấp đầy và doanh thu.

Các câu hỏi thường gặp

Làm thế nào để tôi đặt giá Airbnb một cách chính xác?

Hãy bắt đầu từ chi phí đêm hòa vốn của bạn, sau đó thêm vào các mức biên lợi nhuận tăng thêm dựa trên nhu cầu vị trí, mục tiêu tỷ lệ lấp đầy và mùa hiện tại. Thêm phụ thu cuối tuần cho các đêm Thứ Sáu, Thứ Bảy và phụ thu mùa cao điểm cho các giai đoạn nhu cầu lớn. Bộ tối ưu hóa sẽ kết hợp các yếu tố này thành mức giá đề xuất cho ngày trong tuần, cuối tuần, mùa cao điểm và hiển thị doanh thu dự phòng hàng tháng để bạn có thể chọn mức giá mang lại thu nhập cao nhất thay vì chỉ chọn mức giá giúp lấp đầy lịch trống.

Tỷ lệ lấp đầy tốt cho một chỗ nghỉ cho thuê ngắn hạn là bao nhiêu?

Hầu hết các chỗ nghỉ cho thuê ngắn hạn hoạt động hiệu quả đều đạt tỷ lệ lấp đầy từ 50% đến 75% trong năm, với 65% là mức chuẩn phổ biến. Mục tiêu lấp đầy cao hơn thường đồng nghĩa với việc phải đặt giá thấp hơn một chút để thu hút nhiều lượt đặt phòng hơn, trong khi mục tiêu thấp hơn cho phép bạn tính giá cao hơn cho số đêm ít hơn. Bảng so sánh đánh đổi trong công cụ này hiển thị sự thay đổi của doanh thu khi bạn điều chỉnh mục tiêu tỷ lệ lấp đầy lên hoặc xuống.

Chỉ số RevPAN là gì?

RevPAN là viết tắt của Revenue Per Available Night (Doanh thu trên mỗi đêm có sẵn). Chỉ số này bằng mức giá đêm trung bình hỗn hợp nhân với tỷ lệ lấp đầy của bạn, do đó nó phản ánh cả số tiền bạn tính phí lẫn tần suất phòng được đặt. RevPAN hữu ích hơn so với việc chỉ nhìn vào giá đêm đơn thuần, vì một mức giá cao với tỷ lệ lấp đầy thấp có thể mang lại doanh thu ít hơn so với một mức giá vừa phải nhưng luôn được đặt kín phòng.

Tôi có nên tính phụ thu cuối tuần không?

Có, ở hầu hết các thị trường. Nhu cầu cho các đêm Thứ Sáu và Thứ Bảy thường cao hơn so với các ngày trong tuần, vì vậy mức phụ thu cuối tuần khoảng 10% đến 30% sẽ khai thác được mức độ sẵn sàng chi trả tăng thêm đó mà không làm ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy tổng thể. Công cụ này áp dụng mức phụ thu cuối tuần của bạn cho hai đêm mỗi tuần và tính toán gộp vào giá đêm trung bình cũng như dự phóng doanh thu.

Mức phụ thu mùa cao điểm nên là bao nhiêu?

Phụ thu mùa cao điểm có sự khác biệt rất lớn tùy thuộc vào vị trí, từ khoảng 20% ở các thị trường có tính mùa vụ ôn hòa cho đến 100% hoặc nhiều hơn tại các điểm đến có mùa cao điểm ngắn và mạnh mẽ như các thị trấn trượt tuyết hoặc khu nghỉ dưỡng ven biển. Hãy quan sát xem các chỗ nghỉ tương đương được đặt kín phòng như thế nào trong các ngày cao điểm của bạn: nếu họ hết phòng từ sớm, bạn có thể tăng mức phụ thu này. Công cụ luôn hiển thị giá ngày trong tuần và cuối tuần cao điểm để bạn thấy được tiềm năng tăng trưởng.

Công cụ tính toán này có thay thế được công cụ định giá động không?

Nó bổ trợ cho công cụ định giá động. Các công cụ định giá tự động điều chỉnh giá hàng ngày bằng dữ liệu thị trường theo thời gian thực, trong khi bộ tối ưu hóa này giúp bạn hiểu và thiết lập chiến lược nền tảng: mức giá sàn, biên lợi nhuận tăng thêm và sự đánh đổi giữa tỷ lệ lấp đầy và doanh thu. Hãy sử dụng nó để kiểm chứng tính hợp lý của các mức giá mà công cụ tự động gợi ý và xác định mức giá tối thiểu bạn có thể chấp nhận.

Tài nguyên bổ sung

• Định giá động - Wikipedia
• Quản trị doanh thu - Wikipedia