租賃物業計算機

這款 租賃房產計算機 旨在透過分析現金流、關鍵投資指標和長期預測，幫助房地產投資者評估潛在的租賃房產。無論您是購買第一間出租房還是擴大投資組合，此計算機都能提供全面的分析，幫助您做出數據驅動的決策。

關鍵指標說明

資本化率 (Cap Rate)

資本化率衡量房產在不考慮融資情況下的收入潛力。計算方式為淨營運收入 (NOI) 除以購買價格，以百分比表示。較高的資本化率表示相對於價格的收入較好，但也可能意味著較高的風險。典型範圍：

• 3-5%： 核心市場（沿海城市、高增值地區）
• 5-8%： 穩定市場中的價值提升機會
• 8-12%+： 高收益市場，潛在風險可能較高

現金回報率 (Cash-on-Cash Return, CoC)

現金回報率衡量年度稅前現金流占投入現金總額（首付 + 結算成本 + 維修費）的百分比。與資本化率不同，CoC 考慮了融資因素，因此特別適用於比較槓桿投資。大多數投資者的目標是 8-12% 或更高。

DSCR (債務償還備付率)

DSCR 將您的淨營運收入與年度抵押貸款支付額進行比較。DSCR 為 1.0 意味著收入恰好抵消債務。大多數貸款機構要求投資房產貸款的 DSCR 達到 1.25 或更高。DSCR 低於 1.0 意味著您需要自掏腰包彌補缺口。

GRM (毛租金乘數)

GRM 是購買價格除以年度總租金。較低的 GRM 建議相對於租金收入而言價值較好。這是一個快速比較工具，大多數房產根據市場不同，介於 4 倍到 20 倍之間。

1% 規則

一個快速篩選工具：每月租金應至少為購買價格的 1%。一棟 200,000 美元的房產月租金應至少為 2,000 美元。雖然這不是全面的分析，但它是識別潛在現金流房產的有用初步過濾器。

盈虧平衡率 (Break-Even Ratio)

盈虧平衡率顯示總收入中有多少百分比用於支付營運費用和債務。較低的比例意味著更多的緩衝空間。大多數投資者希望此比例低於 85%。

如何使用此計算機

1. 輸入房產詳情： 輸入購買價格、首付百分比、利率和貸款期限。
2. 添加租金收入： 輸入您向租戶收取的預期月租金。
3. 指定費用： 填寫房產稅、保險、物業費、空置率、維修費、管理費和任何其他成本。
4. 設置增長假設： 輸入預期的年度增值率和租金漲幅。
5. 查看分析報告： 檢查交易評分、現金流明細、圖表和 30 年預測以評估投資。

交易評分分級

交易評分 (0-100) 根據四個權重相等的因素對投資的整體質量進行評級：資本化率、現金回報率、每月現金流和 DSCR。字母等級為：

常見問題

租賃房產的理想資本化率是多少？

理想的資本化率通常在 5% 到 10% 之間，具體取決於市場。在需求旺盛的沿海城市，3-5% 很常見，因為房產價值較高。在較小的市場或農村地區，8-12%+ 是可以實現的。較高的資本化率通常伴隨著較高的風險或較低的增值潛力。

什麼是現金回報率，為什麼它很重要？

現金回報率衡量您投入資金的實際現金收益。與資本化率（忽略融資）不同，CoC 顯示了您投入的每一塊錢的表現如何。8-12% 的 CoC 通常被認為是理想的，這意味著每投入 100,000 美元，您每年可賺取 8,000 至 12,000 美元。

房地產投資中的 1% 規則是什麼？

1% 規則是一個快速篩選工具：租賃房產的月租金應至少為購買價格的 1%。一棟 250,000 美元的房產月租金應至少為 2,500 美元。這只是一個粗略的準則，並非盈利保證 — 請務必進行完整分析。

什麼是 DSCR 以及貸款機構為什麼關心它？

DSCR（債務償還備付率）將房產的淨營運收入與年度抵押貸款支付額進行比較。DSCR 為 1.25 意味著您的收入比債務支出高出 25%，提供了安全緩衝。貸款機構通常要求 1.25+，因為這表明房產可以持續地償還債務。

如何計算淨營運收入 (NOI)？

NOI = 總租金收入 − 空置損失 − 營運費用。營運費用包括房產稅、保險、維修費、物業費和管理費。重要的是，NOI 不包括 抵押貸款支付 — 它衡量的是房產在債務償還前的收入潛力。

我應該使用多少空置率？

穩定市場通常使用 5% 的空置率（大約每年空置 2-3 週）。在競爭激烈的租賃市場，3-4% 可能較為現實。在換租率高或有季節性需求的地區，請使用 8-10%。對空置率持保守態度有助於避免高估收益。

相關概念

• 資本化率 — 維基百科 (英文)
• 毛租金乘數 — 維基百科 (英文)
• 債務償還備付率 — 維基百科 (英文)