債務覆蓋率計算機

這款 債務覆蓋率計算機（也稱為 DSCR 計算機）可幫助您確定物業或業務是否產生足夠的收入來支付其債務義務。提供三種計算模式 —— 基礎、進階 NOI 構建器和反向計算 —— 加上視覺化儀表盤、貸方基準和分步公式，它是網路上最全面的免費 DSCR 工具。

什麼是債務覆蓋率 (DSCR)？

債務覆蓋率 (DSCR) 是一項財務指標，衡量一個實體產生足夠現金流以支付其債務付款（本金 + 利息）的能力。它是貸方在評估商業房地產貸款和企業融資時使用的最重要的比率之一。

DSCR 為 1.0 表示收入恰好等於債務支付 —— 盈虧平衡。值 高於 1.0 表示有盈餘（安全），而值 低於 1.0 則表示短缺（有風險）。

DSCR 等級與解讀

理解淨營業收入 (NOI)

NOI 是物業在支付所有營業費用後，但 在 支付債務服務之前產生的收入。它是 DSCR 公式中的分子。

NOI 不包括：債務服務付款、資本支出、折舊或所得稅。

三種計算模式

1. 基礎模式

直接輸入 NOI 和總債務服務進行快速 DSCR 計算。當您已經知道這些數值時，這是理想之選。

2. 進階模式 (NOI 構建器)

通過輸入總租金收入、其他收入、空置率和營業費用，從零開始構建 NOI。然後提供貸款詳情（金額、利率、期限），以使用標準攤銷法自動計算年度債務服務。

3. 反向模式

輸入您的目標 DSCR 和總債務服務，以找出所需的最低 NOI。這對於投資者在購買物業前分析所需的租金收入非常有用。

如何使用此計算機

1. 選擇模式： 選擇「基礎」進行快速計算，「進階」以構建 NOI 並根據貸款詳情計算債務服務，或選擇「反向」以查找所需的 NOI。
2. 輸入數值： 填寫所需欄位。使用快速範例按鈕立即查看範例計算。
3. 查看結果： 查看帶有視覺化儀表盤的 DSCR 值、健康評分、NOI 拆解（進階模式）、貸方基準以及分步公式計算。
4. 比較基準： 使用基準比較圖表檢查您的 DSCR 符合哪些貸方類別的資格。

貸方 DSCR 要求

如何改善您的 DSCR

增加 NOI

• 將租金率提高至市場水平
• 增加收入來源（停車位、儲藏室、洗衣房）
• 通過更好的行銷或租戶保留來降低空置率
• 通過重新協商合同來降低營業費用

減少債務服務

• 以較低的利率重新融資
• 延長貸款期限以分攤付款
• 增加首付款以減少貸款金額
• 協商只付利息期

DSCR 與其他財務比率的比較

常見問題解答

什麼是債務覆蓋率 (DSCR)？

債務覆蓋率 (DSCR) 衡量一個實體產生足夠現金以支付其債務付款的能力。其計算方法是將淨營業收入 (NOI) 除以總債務服務。DSCR 為 1.0 表示收入恰好等於債務義務。高於 1.0 的值表示有盈餘，而低於 1.0 的值表示收入不足以支付債務。

商業貸款的理想 DSCR 是多少？

大多數貸方要求最低 DSCR 在 1.15 到 1.35 之間。SBA 貸款通常要求 1.15+，常規商業貸款要求 1.20+，CMBS 貸款要求 1.25+，而人壽保險公司貸款可能要求 1.30+。1.50 或更高的 DSCR 被認為是強勁的，並在債務義務之上提供了舒適的緩衝。

淨營業收入 (NOI) 是如何計算的？

NOI 的計算方式為有效總收入減去營業費用。有效總收入等於總租金收入加上其他收入減去空置損失。營業費用包括房地產稅、保險費、維護費、管理費和公用事業費。NOI 不包括債務服務付款、資本支出或所得稅。

DSCR 和債務收入比有什麼區別？

DSCR 將收入除以債務支付（高於 1.0 為佳），而 DTI 將債務支付除以收入（低於 100% 為佳）。DSCR 主要用於商業房地產和商業貸款，而 DTI 在個人理財和住宅抵押貸款中更為常見。

如果我的 DSCR 低於 1.0 會怎樣？

DSCR 低於 1.0 意味著淨營業收入不足以支付債務付款，導致現金流短缺。這通常會使借款人失去大多數商業貸款的資格。要改善 DSCR，您可以增加收入（提高租金、減少空置）、減少營業費用或重組債務（延長期限、降低利率或增加首付款）。

我該如何改善我的 DSCR？

您可以通過增加 NOI（提高租金率、增加收入來源、減少空置、削減運營成本）或減少債務服務（以較低利率重新融資、延長貸款期限、增加首付款）來改善 DSCR。即使在任一方向上的微小改進，都可能顯著影響該比率。

額外資源

• 債務覆蓋率 - 維基百科 (英文)
• 淨營業收入 - 維基百科 (英文)