債務カバー率電卓

この債務カバー率電卓（DSCR電卓とも呼ばれます）は、物件やビジネスが負債の支払いを賄うのに十分な収益を上げているかどうかを判断するのに役立ちます。基本、高度なNOIビルダー、逆算の3つの計算モードに加え、ビジュアルゲージ、貸し手ベンチマーク、ステップバイステップの数式を備えた、オンラインで利用可能な最も包括的な無料のDSCRツールです。

債務カバー率（DSCR）とは何ですか？

債務カバー率（DSCR: Debt Service Coverage Ratio）は、負債（元金＋利息）の支払いを賄うのに十分なキャッシュフローを創出する能力を測定する財務指標です。商業不動産ローンやビジネスファイナンスを検討する際、貸し手が使用する最も重要な比率の一つです。

DSCRが 1.0 の場合は、収益と負債の支払額がちょうど等しい（損益分岐点）ことを意味します。1.0を上回る値は余剰（安全）を示し、1.0を下回る値は不足（リスクあり）を示します。

DSCRの基準と解釈

純営業利益（NOI）を理解する

NOIは、すべての営業費用を支払った後、負債を支払う前に物件が創出する収益です。これはDSCR数式の分子となります。

NOIに含まれないもの： 債務サービス（借入金返済）、資本支出、減価償却費、または所得税。

3つの計算モード

1. 基本モード

NOIと総債務サービス額を直接入力して、素早くDSCRを計算します。これらの数値がすでに分かっている場合に最適です。

2. 高度モード（NOIビルダー）

総賃貸収入、その他の収入、空室率、営業費用を入力してNOIを一から構築します。その後、ローンの詳細（金額、金利、期間）を入力して、標準的なアモチゼーションを使用して年間の債務サービス額を自動的に計算します。

3. 逆算モード

目標とするDSCRと総債務サービス額を入力して、必要な最低NOIを算出します。物件購入前に必要な賃貸収入を分析する投資家に役立ちます。

この電卓の使い方

1. モードを選択する： 素早い計算には「基本」、詳細な収支から計算するには「高度」、必要な利益を算出するには「逆算」を選択します。
2. 数値を入力する： 必要な項目を入力します。クイック例ボタンを使用すると、サンプル計算をすぐに確認できます。
3. 結果を確認する： ビジュアルゲージ、健全性評価、NOIの内訳（高度モード）、貸し手ベンチマーク、ステップバイステップの数式内訳が表示されます。
4. ベンチマークを比較する： ベンチマーク比較チャートを使用して、自分のDSCRがどの貸し手カテゴリの要件を満たしているかを確認します。

貸し手のDSCR要件

DSCRを改善する方法

NOIを増やす

• 賃料を市場水準まで引き上げる
• 収入源を追加する（駐車場、倉庫、ランドリー）
• マーケティングや入居者保持の改善により空室を減らす
• 契約の再交渉により営業費用を削減する

債務サービスを減らす

• より低い金利で借り換える
• ローン期間を延長して支払いを分散させる
• 頭金を増やして借入金額を減らす
• 利息のみの支払い期間（インタレスト・オンリー）を交渉する

DSCRと他の財務比率の比較

よくある質問

債務カバー率（DSCR）とは何ですか？

債務カバー率（DSCR）は、負債の支払いを賄うのに十分な現金を創出する能力を測定する指標です。純営業利益（NOI）を総債務サービス額で割って計算されます。DSCRが1.0の場合、収益と負債の支払額が等しいことを意味します。1.0を上回る場合は余剰があることを示し、1.0を下回る場合は収益が負債を賄うのに不足していることを示します。

事業用ローンの場合、どの程度のDSCRが良いとされますか？

ほとんどの貸し手は、1.15から1.35の間の最低DSCRを要求します。SBAローンは通常1.15以上、一般的な事業用ローンは1.20以上、CMBSローンは1.25以上、生命保険会社によるローンは1.30以上が必要となる場合があります。1.50以上のDSCRは非常に強力であるとみなされ、負債支払いに対して十分な余裕があることを示します。

純営業利益（NOI）はどのように計算されますか？

NOIは、実効総収入から営業費用を引いて計算されます。実効総収入は、総賃貸収入にその他の収入を加え、空室損失を引いたものです。営業費用には、固定資産税、保険料、維持管理費、管理手数料、光熱費が含まります。NOIには、負債の支払額、資本支出、所得税は含まれません。

DSCRと返済負担率（DTI）の違いは何ですか？

DSCRは収入を負債支払額で割ります（1.0を超えるほど良い）。一方、DTIは負債支払額を収入で割ります（100%未満であるほど良い）。DSCRは主に商業不動産やビジネス融資で使用され、DTIは個人財務や住宅ローンで一般的です。

DSCRが1.0を下回るとどうなりますか？

DSCRが1.0未満であることは、純営業利益が負債の支払いを賄うのに不十分であり、キャッシュフローが不足していることを意味します。これにより、通常、ほとんどの事業用ローンの審査に通らなくなります。DSCRを改善するには、収入を増やす（賃料の値上げ、空室率の低下）、営業費用を減らす、または負債を再編する（期間の延長、金利の引き下げ、または頭金を増やす）必要があります。

どうすればDSCRを改善できますか？

NOIを増やす（賃料単価を上げる、収入源を追加する、空室を減らす、運営コストを削減する）か、債務サービスを減らす（より低い金利で借り換える、ローン期間を延長する、頭金を増やす）ことでDSCRを改善できます。どちらか一方のわずかな改善でも、比率に大きな影響を与える可能性があります。