Schuldendienstdeckungsgrad-Rechner

Der Schuldendienstdeckungsgrad-Rechner (auch DSCR-Rechner genannt) hilft Ihnen zu bestimmen, ob eine Immobilie oder ein Unternehmen genügend Einkommen generiert, um seine Schuldenverpflichtungen zu decken. Mit drei Berechnungsmodi — Basis, Erweiterter NOI-Builder und Reverse — sowie einer visuellen Anzeige, Kreditgeber-Benchmarks und Schritt-für-Schritt-Formeln ist dies das umfassendste kostenlose DSCR-Tool, das online verfügbar ist.

Was ist der Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR)?

Der Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR) ist eine Finanzkennzahl, die die Fähigkeit einer Einheit misst, genügend Cashflow zu erzeugen, um ihre Schuldenzahlungen (Tilgung + Zinsen) zu decken. Er ist eine der wichtigsten Kennzahlen, die von Kreditgebern bei der Bewertung von Gewerbeimmobilienkrediten und Unternehmensfinanzierungen herangezogen werden.

Ein DSCR von 1,0 bedeutet, dass das Einkommen exakt den Schuldenzahlungen entspricht — die Gewinnschwelle. Werte über 1,0 deuten auf einen Überschuss hin (sicher), während Werte unter 1,0 ein Defizit anzeigen (riskant).

DSCR-Skala und Interpretation

Das Netto-Betriebsergebnis (NOI) verstehen

Das NOI ist das Einkommen, das eine Immobilie nach Abzug aller Betriebskosten, aber vor dem Schuldendienst generiert. Es bildet den Zähler der DSCR-Formel.

Das NOI beinhaltet NICHT: Schuldendienstzahlungen, Investitionsausgaben (CapEx), Abschreibungen oder Einkommensteuern.

Drei Berechnungsmodi

1. Basis-Modus

Geben Sie NOI und Gesamtschuldendienst direkt für eine schnelle DSCR-Berechnung ein. Ideal, wenn Ihnen diese Werte bereits vorliegen.

2. Erweiterter Modus (NOI-Builder)

Erstellen Sie das NOI von Grund auf, indem Sie Bruttomieteinnahmen, sonstige Einnahmen, Leerstandsquote und Betriebskosten eingeben. Fügen Sie dann Kreditdetails hinzu, um den jährlichen Schuldendienst automatisch zu berechnen.

3. Reverse-Modus (Umgekehrt)

Geben Sie Ihren Ziel-DSCR und den Gesamtschuldendienst ein, um das erforderliche Mindest-NOI zu ermitteln. Dies ist nützlich für Investoren, die prüfen möchten, welche Mieteinnahmen sie vor dem Kauf einer Immobilie benötigen.

So verwenden Sie diesen Rechner

1. Modus wählen: Wählen Sie „Basis“ für schnelle Berechnungen, „Erweitert“ für NOI-Aufbau und Schuldendienstberechnung oder „Reverse“ für das benötigte NOI.
2. Werte eingeben: Füllen Sie die erforderlichen Felder aus. Nutzen Sie die Schnellbeispiel-Buttons für sofortige Beispielberechnungen.
3. Ergebnisse ansehen: Sehen Sie den DSCR-Wert mit visueller Anzeige, Bewertung, NOI-Aufschlüsselung (Erweiterter Modus), Kreditgeber-Benchmarks und Formelschritt-Berechnungen.
4. Benchmarks vergleichen: Prüfen Sie anhand des Vergleichsdiagramms, für welche Kreditgeber-Kategorien sich Ihr DSCR qualifiziert.

DSCR-Anforderungen der Kreditgeber

So verbessern Sie Ihren DSCR

NOI erhöhen

• Mietpreise auf Marktniveau anheben
• Zusätzliche Einnahmequellen schaffen (Parkplätze, Lagerung)
• Leerstand durch besseres Marketing oder Mieterbindung reduzieren
• Betriebskosten durch Neuverhandlung von Verträgen senken

Schuldendienst reduzieren

• Refinanzierung zu einem niedrigeren Zinssatz
• Verlängerung der Kreditlaufzeit zur Streckung der Zahlungen
• Höhere Anzahlung leisten, um die Kreditsumme zu senken
• Zinsfreie Zeiträume aushandeln

DSCR vs. andere Finanzkennzahlen

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR)?

Der Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR) misst die Fähigkeit einer Einheit, genügend liquide Mittel zur Deckung der Schuldenzahlungen zu erwirtschaften. Er berechnet sich durch Division des Netto-Betriebsergebnisses (NOI) durch den Gesamtschuldendienst. Ein DSCR von 1,0 bedeutet Deckungsgleichheit; Werte über 1,0 stehen für Überschuss.

Was ist ein guter DSCR für einen gewerblichen Kredit?

Die meisten Kreditgeber fordern ein Minimum von 1,15 bis 1,35. SBA-Kredite liegen oft bei 1,15+, konventionelle Kredite bei 1,20+. Ein Wert von 1,50+ gilt als sehr sicher.

Wie wird das Netto-Betriebsergebnis (NOI) berechnet?

NOI ist der effektive Bruttoertrag minus Betriebskosten. Es umfasst keine Zinsen, Tilgung, Abschreibungen oder Steuern vom Einkommen.

Was ist der Unterschied zwischen DSCR und Verschuldungsquote?

DSCR teilt Einkommen durch Schulden (Werte > 1,0 gut). DTI teilt Schulden durch Einkommen (Werte < 100% gut). DSCR ist gewerblich üblich, DTI privat.

Was passiert, wenn mein DSCR unter 1,0 liegt?

Ein DSCR unter 1,0 signalisiert ein Cashflow-Defizit. In diesem Fall qualifizieren Sie sich normalerweise nicht für gewerbliche Darlehen.

Wie kann ich meinen DSCR verbessern?

Entweder durch Steigerung des NOI (mehr Einnahmen, weniger Kosten) oder durch Senkung des Schuldendienstes (Refinanzierung, längere Laufzeit).