Calcolatore del MoltIPlicatore di Incasso per l'Affitto

Benvenuti nel Calcolatore del Moltiplicatore di Incasso Lordo, uno strumento completo di analisi degli investimenti immobiliari che calcola il GRM e fornisce stime del valore equo, valutazioni dell'investimento e calcoli dettagliati. Sia che tu stia valutando proprietà in affitto, confrontando opportunità di investimento o determinando i prezzi di offerta appropriati, questo calcolatore offre un'analisi di livello professionale per un processo decisionale informato.

Cos'è il Moltiplicatore di Incasso Lordo (GRM)?

Il Moltiplicatore di Incasso Lordo (GRM) è una metrica di valutazione immobiliare che misura il rapporto tra il prezzo di una proprietà e il suo reddito locativo lordo annuale. Fornisce un modo rapido per confrontare gli immobili da investimento e stimare quanti anni di reddito da locazione sarebbero necessari per coprire il prezzo di acquisto.

Ad esempio, una proprietà da 300.000 € che genera 24.000 € all'anno di affitto ha un GRM di 12,5, il che significa che occorrerebbero 12,5 anni di affitto lordo per eguagliare il prezzo della proprietà.

Comprendere i Valori del GRM

L'interpretazione del GRM dipende dai tuoi obiettivi di investimento e dalle condizioni del mercato locale:

Come Usare Questo Calcolatore

1. Inserisci il prezzo della proprietà: Inserisci il prezzo di vendita o il prezzo richiesto dell'immobile che stai valutando.
2. Inserisci il reddito locativo: Fornisci il reddito locativo lordo mensile o annuale. Se la proprietà è sfitta, usa stime di affitto di mercato per proprietà comparabili.
3. Seleziona il periodo di affitto: Scegli se hai inserito l'affitto mensile o annuale.
4. Calcola e analizza: Esamina il risultato del tuo GRM insieme alla valutazione dell'investimento, ai confronti del valore equo e alla scomposizione dei passaggi.

GRM vs Cap Rate: Qual è la Differenza?

Sia il GRM che il Tasso di Capitalizzazione (Cap Rate) sono utilizzati per valutare gli investimenti immobiliari, ma servono a scopi diversi:

Quando usare il GRM: Confronti rapidi tra proprietà, screening di potenziali investimenti, mercati in cui le spese operative sono simili tra le varie proprietà.

Quando usare il Cap Rate: Analisi dettagliata dell'investimento, proprietà con rapporti di spesa variabili, decisioni finali di acquisto.

Calcolo del Valore Equo della Proprietà Usando il GRM

Puoi invertire la formula del GRM per stimare un prezzo equo della proprietà in base al reddito da locazione:

Questo calcolatore fornisce stime del valore equo a diversi livelli di GRM (8, 10, 12, 15 e 20) in modo da poter vedere quanto potrebbe valere la proprietà in diverse condizioni di mercato.

Fattori che Influenzano il GRM

Fattori di Mercato

• Posizione: Le posizioni urbane di pregio hanno in genere GRM più elevati a causa del potenziale di rivalutazione
• Domanda e offerta: Le aree ad alta domanda con offerta limitata tendono ad avere GRM più alti
• Condizioni economiche: Economie locali forti possono sostenere prezzi immobiliari più alti rispetto agli affitti
• Tassi di interesse: Tassi più bassi possono spingere verso l'alto i prezzi degli immobili (e i GRM) man mano che entrano più acquirenti nel mercato

Fattori della Proprietà

• Stato della proprietà: Le proprietà ben mantenute spesso richiedono prezzi premium
• Tipo di proprietà: Case unifamiliari, condomini e unità plurifamiliari hanno GRM tipici differenti
• Servizi: Proprietà con caratteristiche desiderabili possono avere GRM più elevati
• Età e costruzione: Le proprietà più recenti possono avere aspettative di manutenzione inferiori

Limitazioni del GRM

• Ignora le spese operative: Il GRM non tiene conto di tasse sulla proprietà, assicurazione, manutenzione o costi di gestione
• Nessuna considerazione per le sfitto: Presuppone un'occupazione al 100%, che raramente viene raggiunta
• Variazioni di mercato: Il GRM appropriato varia significativamente in base alla posizione e al tipo di proprietà
• Costi di finanziamento: Non considera gli interessi ipotecari o i termini del prestito

Domande Frequenti

Cos'è il Moltiplicatore di Incasso Lordo (GRM)?

Il Moltiplicatore di Incasso Lordo (GRM) è una metrica di valutazione immobiliare che confronta il prezzo di una proprietà con il suo reddito locativo lordo annuale. La formula è GRM = Prezzo della Proprietà ÷ Reddito Locativo Lordo Annuale. Rappresenta quanti anni di affitto sarebbero necessari per ripagare il prezzo dell'immobile.

Qual è un buon GRM per un immobile da investimento?

In genere, un GRM di 4-7 è considerato eccellente, 8-12 è buono e 12-16 è nella media. Tuttavia, un buon GRM varia a seconda del mercato e del tipo di proprietà.

Come si calcola il GRM dall'affitto mensile?

Per calcolare il GRM dall'affitto mensile, moltiplica prima l'affitto mensile per 12 per ottenere l'affitto annuale, quindi dividi il prezzo della proprietà per questa cifra annuale.

Qual è la differenza tra GRM e Cap Rate?

Il GRM utilizza il reddito lordo prima delle spese, mentre il Cap Rate utilizza il reddito netto dopo le spese operative, fornendo una visione più precisa della redditività effettiva.

Perché alcune zone hanno un GRM più alto di altre?

I GRM più elevati indicano spesso aree con forte crescita dei prezzi o alta domanda dove gli investitori accettano rendimenti immediati inferiori in cambio di un futuro apprezzamento del capitale.

Come posso usare il GRM per determinare il giusto prezzo di un immobile?

Moltiplicando l'affitto annuale di una proprietà per il GRM medio della zona, puoi stimare se il prezzo richiesto è in linea con il mercato locale.

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Risorse Aggiuntive

• Gross Rent Multiplier - Wikipedia (Inglese)
• Gross Income Multiplier - Investopedia (Inglese)