總租金乘數計算機

歡迎使用總租金乘數計算機，這是一個全面的房地產投資分析工具，可計算 GRM 並提供公平價值估算、投資評級和逐步計算過程。無論您是在評估租賃房產、比較投資機會，還是確定適當的報價，此計算機都能提供專業級分析，幫助您做出明智的決策。

什麼是總租金乘數 (GRM)？

總租金乘數 (GRM) 是一種房地產估值指標，用於衡量房產價格與其年度總租金收入之間的比例。它提供了一種快速比較投資房產的方法，並估計需要多少年的租金收入才能覆蓋購買價格。

例如，一處價值 $300,000 的房產，每年產生 $24,000 的租金，其 GRM 為 12.5，這意味著需要 12.5 年的總租金才等於房產價格。

瞭解 GRM 數值

對 GRM 的解讀取決於您的投資目標和當地市場狀況：

如何使用此計算機

1. 輸入房產價格： 輸入您正在評估的房產成交價或掛牌價。
2. 輸入租金收入： 提供月度或年度總租金收入。如果房產閒置，請使用同類房產的市場租金估計值。
3. 選擇租金週期： 選擇您輸入的是月租金還是年租金。
4. 計算與分析： 查看您的 GRM 結果以及投資評級、公平價值比較和逐步分解。

GRM 與資本化率 (Cap Rate)：有什麼區別？

GRM 和資本化率 (Cap Rate) 都用於評估房地產投資，但其用途不同：

何時使用 GRM： 快速房產比較、初步篩選投資項目、各房產營運支出相似的市場。

何時使用資本化率： 詳細投資分析、支出比例不同的房產、最終購買決策。

使用 GRM 計算房產公平價值

您可以反轉 GRM 公式，根據租金收入估計房產的公平價格：

此計算機提供了不同 GRM 水平（8、10、12、15 和 20）下的公平價值估算，因此您可以了解房產在不同市場條件下可能具備的價值。

影響 GRM 的因素

市場因素

• 地點： 核心城市地段由於增值潛力，通常具有較高的 GRM
• 供需關係： 供應有限的高需求地區往往具有較高的 GRM
• 經濟狀況： 強勁的當地經濟可以支撐相對於租金較高的房產價格
• 利率： 較低的利率會吸引更多買家進入市場，從而推高房產價格（和 GRM）

房產因素

• 房產狀況： 維護良好的房產通常能獲得更高的價格
• 房產類型： 單戶住宅、公寓和多戶型單位各有不同的典型 GRM
• 設施： 具有理想特色的房產可能會有更高的 GRM
• 房齡與結構： 較新的房產在維護成本方面的預期較低

GRM 的局限性

• 忽略營運支出： GRM 未考慮房產稅、保險、維護或管理費用
• 未考慮空置率： 假設 100% 出租，這在現實中很少能達到
• 市場差異： 合適的 GRM 因地點和房產類型而有顯著差異
• 融資成本： 未考慮抵押貸款利息或貸款條款

常見問題解答

什麼是總租金乘數 (GRM)？

總租金乘數 (GRM) 是一種房地產估值指標，用於比較房產價格與其年度總租金收入。其公式為：GRM = 房產價格 ÷ 年度總租金收入。它代表了需要多少年的租金才能付清房產價格，幫助投資者快速比較投資機會。

對於投資房產來說，什麼是良好的 GRM？

一般來說，GRM 在 4-7 之間被認為是極佳的，8-12 為良好，12-16 為平均水平。然而，良好的 GRM 因市場而異：城市地區由於增值潛力較高，GRM 通常在 15-25 以上；而農村地區的 GRM 可能在 4-8 之間。請務必在同一市場和房產類型內比較 GRM 以進行有意義的分析。

如何從月租金計算 GRM？

要從月租金計算 GRM，首先將月租金乘以 12 以獲得年度總租金收入，然後將房產價格除以該年度總額。例如：如果月租金為 $2,000 且房產價格為 $300,000，則年租金 = $2,000 × 12 = $24,000，GRM = $300,000 ÷ $24,000 = 12.5。

GRM 和資本化率 (Cap Rate) 有什麼區別？

GRM 使用總租金收入（支出前），計算較簡單但準確性較低。資本化率 (Cap Rate) 使用淨營業收入（扣除營運支出後），能提供更完整的盈利圖景。GRM 適用於快速比較；資本化率適用於詳細的投資分析。

為什麼有些地區的 GRM 比其他地區高？

較高的 GRM 通常表明房產價格相對於租金收入較高，這在具有強大增值潛力（如大城市）、供應有限、需求量大或設施理想的地區很常見。較低 GRM 的地區通常有較強的現金流，但增值潛力可能較小或風險因素較高。

如何使用 GRM 確定房產的公平價格？

反轉 GRM 公式：公平價格 = 年度總租金 × 目標 GRM。研究目標市場中的典型 GRM，然後將房產的年度租金收入乘以該 GRM。這有助於確定房產與市場常態相比是報價過高還是被低估。

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• 租金收益率計算機 - 計算總租金收益率和淨租金收益率

額外資源

• 總租金乘數 - 維基百科
• 總收入乘數 - Investopedia