セクション8 家賃電卓

セクション8 家賃計算ツールは、米国のHUD（住宅都市開発省）が実施する住宅選択バウチャー（HCV）プログラム（一般に「セクション8」と呼ばれます）において、テナントが支払う家賃の予測額と、バウチャーがカバーする金額を試算するツールです。このツールは、所得に基づくテナント総支払額（TTP）、地域の適正市場家賃から設定される支給基準額、および住宅局が大家に直接送金する住宅補助支払額（HAP）という、HUDの標準的な計算式を適用しています。また、物件を最初に賃貸契約する際に適用される40%負担制限ルールのチェックも行います。

セクション8（住宅選択バウチャープログラム）とは？

セクション8は、米国で最大の連邦住宅家賃補助プログラムです。HUDから資金提供を受け、地域の公営住宅局（PHA）によって運営されており、低所得世帯、高齢者、障害を持つ方々が民間市場の賃貸住宅を借りられるように支援する仕組みです。受給世帯は自身の所得に応じた一部の家賃を支払い、残りの額は住宅補助支払額（HAP）として住宅局から大家へ直接支払われます。このバウチャーは特定の建物ではなくテナント個人に紐づいているため、物件がプログラムの規定や妥当な家賃基準を満たしている限り、家族は住む場所を自由に選ぶことができます。

セクション8家賃の計算方法

計算は「調整所得の算出」「テナント総支払額の算出」「支給基準額の確認」「テナントとバウチャー間での家賃の内訳決定」という4つの短いステップで進められます。

総家賃とは、契約家賃にテナントが支払う公共料金等の手当を加算したものです。調整所得は、総所得からHUD所定の控除を差し引いた金額です。例えば、扶養家族1人につき\(\$480\)、高齢者または障害者世帯に対して\(\$400\)が控除されるほか、特定の育児費、医療費、障害者補助費用なども対象となります。

テナント総支払額（TTP）とテナント負担家賃の違い

テナント総支払額（TTP）は、世帯が住宅費用（家賃＋テナント支払いの公共料金等）として最低限負担しなければならない金額です。もし公共料金の一部を自己負担している場合は、そこから公共料金等手当が差し引かれるため、大家に実際に支払うテナント負担家賃はTTPよりも低くなることがあります。公共料金等手当が自己負担額を上回る場合、住宅局からテナントへ公共料金払い戻し金が支給されるケースもあります。

支給基準額（Payment Standard）とは？

支給基準額（Payment Standard）は、住宅局が補助金を算出する際の天井（上限）となる金額です。住宅局は各寝室数（間取り）に応じて、公表されている適正市場家賃（FMR）の90%〜110%の間でこの基準額を設定します。バウチャーによる補助金は、支給基準額または物件の総家賃のいずれか低い方を上限とします。支給基準額を超える物件を借りる場合、その超過分は通常の自己負担額にすべて上乗せして支払う必要があります。また、初期賃貸契約時には、その総自己負担額が月間調整所得の40%を超えてはならないという制限があります。

40%負担制限ルールについて

世帯が物件を最初に賃貸契約する（または新しい物件へ引っ越す）際、HUDの規定により、総家賃に対する世帯の負担額は月間調整所得の40%を超えてはならないと定められています。これは、世帯が高額な物件を契約して生活が破綻するのを防ぐためのセーフガードです。物件がこの40%テストをクリアできない場合、世帯が多めに支払う意思を示したとしても、住宅局はその契約を承認できません。ただし、契約2年目以降はこの上限が適用されなくなるため、契約更新時の家賃値上げによって負担割合が40%を超えることはあります。

セクション8の家賃計算例

セクション8の家賃に影響を与える要素

この電卓の使い方

1. 世帯所得を入力する: 年間の総所得、扶養家族の数、および高齢者または障害者世帯であるかを選択・入力します。
2. 家賃の詳細を入力する: 地域の適正市場家賃（FMR）を入力し、支給基準額のパーセンテージを選択します。その後、物件の月額家賃とテナント負担の公共料金等手当（ある場合）を追加します。
3. 計算をクリックする: ツールがテナント総支払額、バウチャー支給額、および月々の自己負担額を計算します。
4. 結果を確認する: 家賃内訳チャート、自己負担額とバウチャーの対比、支給基準額のマーカー、40%負担制限ルールのチェック、および詳細なステップごとの内訳を確認します。

よくある質問

セクション8で支払う家賃はいくらになりますか？

セクション8住宅選択バウチャープログラムでは、通常、月間調整所得の約30%を家賃と公共料金として支払います。正確な金額はテナント総支払額（TTP）となり、これは月間調整所得の30%、月間総所得の10%、または住宅局が定める最低家賃のいずれか最も高い金額になります。残りの家賃は、支給基準額を上限としてバウチャーから支払われます。

テナント総支払額（TTP）とは何ですか？

テナント総支払額は、バウチャー受給世帯が住宅費用として負担しなければならない最低金額です。月間調整所得の30%、月間総所得の10%、および公営住宅局が定める最低家賃（通常0ドルから50ドルの間）のいずれか最も高い金額に等しくなります。

住宅補助支払額（HAP）とは何ですか？

住宅補助支払額は、住宅局から大家へ直接支払われる補助金です。支給基準額または総家賃のいずれか低い方から、テナント総支払額を差し引いた金額に等しくなります。HAPが総家賃から義務的負担額を差し引いた金額を超えることはありません。

支給基準額（Payment Standard）とは何ですか？

支給基準額は、住宅局がバウチャー支給額を計算する際に使用する月額補助金の上限です。寝室の数ごとに、地域の適正市場家賃（FMR）の90%〜110%の間で設定されます。物件の総家賃が支給基準額を上回る場合、その差額は通常の自己負担額に上乗せして支払う必要があります。

セクション8の40%ルールとは何ですか？

物件を最初に賃貸契約する際、総家賃に対する世帯の負担額は、月間調整所得の40%を超えてはならないというルールです。物件の家賃によって自己負担額が40%を超えてしまう場合、世帯がそれ以上の支払いを希望したとしても、住宅局は初期賃貸契約時の物件として承認することはできません。

セクション8の電卓は正確な家賃額を算出できますか？

いいえ。この電卓は標準的なHUDの計算式を用いて、近い概算値を算出するものです。実際の家賃は、地域の住宅局の支給基準額、公共料金等手当のスケジュール、最低家賃、認定所得、および育児費、医療費、障害者補助費用などの追加控除によって異なります。最終的な金額は必ずお近くの住宅局にご確認ください。

関連情報・リソース

• HUD住宅選択バウチャー（セクション8）
• HUD適正市場家賃（FMR）データ
• セクション8（住宅補助） - Wikipedia