เครื่องคำนวณค่าเช่า Section 8

เครื่องคำนวณค่าเช่า Section 8 ช่วยประมาณการจำนวนค่าเช่าที่คุณต้องจ่ายภายใต้โครงการบัตรกำนัลเพื่อการเลือกที่อยู่อาศัย (Housing Choice Voucher หรือ HCV) ของ HUD สหรัฐอเมริกา ซึ่งเรียกกันทั่วไปว่า Section 8 รวมถึงคำนวณว่าบัตรกำนัลของคุณจะครอบคลุมค่าเช่าเป็นจำนวนเท่าใด เครื่องมือนี้ใช้สูตรมาตรฐานของ HUD ได้แก่ การชำระเงินทั้งหมดของผู้เช่า (TTP) จากรายได้ของคุณ, มาตรฐานการจ่ายเงิน (Payment Standard) จากค่าเช่าตลาดที่เป็นธรรมในพื้นที่ และการชำระเงินช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัย (HAP) ที่หน่วยงานการเคหะส่งให้กับเจ้าของที่พักของคุณ นอกจากนี้ยังช่วยตรวจสอบกฎความสามารถในการจ่าย 40% ที่บังคับใช้เมื่อคุณเริ่มเช่าห้องชุดเป็นครั้งแรกอีกด้วย

Section 8 (โครงการบัตรกำนัลเพื่อการเลือกที่อยู่อาศัย) คืออะไร?

Section 8 เป็นโครงการช่วยเหลือด้านการเช่าที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดของรัฐบาลกลางในสหรัฐอเมริกา ดำเนินการในระดับท้องถิ่นโดยหน่วยงานการเคหะสาธารณะ (PHAs) และได้รับเงินทุนจาก HUD เพื่อให้ครอบครัวที่มีรายได้น้อย ผู้สูงอายุ และผู้พิการสามารถเช่าที่อยู่อาศัยของเอกชนได้ โดยทางครอบครัวจะจ่ายค่าเช่าบางส่วนตามเกณฑ์รายได้ และ PHA จะจ่ายส่วนที่เหลือให้แก่เจ้าของที่พักโดยตรงผ่านการชำระเงินช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัย เนื่องจากบัตรกำนัลนี้จะผูกอยู่กับตัวผู้เช่าไม่ใช่ตัวอาคาร ครอบครัวจึงสามารถเลือกสถานที่อยู่อาศัยได้ตามต้องการ ตราบใดที่ห้องชุดนั้นเป็นไปตามกฎของโครงการและมาตรฐานค่าเช่าที่เหมาะสม

วิธีการคำนวณค่าเช่า Section 8

การคำนวณจะดำเนินการผ่าน 4 ขั้นตอนสั้นๆ ได้แก่ การหารายได้ที่ปรับปรุงแล้วของคุณ, การหาการชำระเงินทั้งหมดของผู้เช่า, การหามาตรฐานการจ่ายเงิน จากนั้นจึงแบ่งส่วนค่าเช่าระหว่างคุณและบัตรกำนัล

ค่าเช่ามวลรวม (Gross rent) คือค่าเช่าตามสัญญาบวกกับค่าเบี้ยเลี้ยงสำหรับสาธารณูปโภคใดๆ ที่ผู้เช่าเป็นผู้จ่ายเอง รายได้ที่ปรับปรุงแล้วคือรายได้มวลรวมของคุณหักด้วยการหักลดหย่อนของ HUD เช่น \(\$480\) ต่อผู้อยู่ในอุปการะหนึ่งคน และ \(\$400\) สำหรับครอบครัวผู้สูงอายุหรือผู้พิการ บวกกับค่าใช้จ่ายในการดูแลเด็ก ค่าใช้จ่ายทางการแพทย์ และค่าช่วยเหลือผู้พิการบางประการ

การชำระเงินทั้งหมดของผู้เช่า (TTP) กับ ค่าเช่าของผู้เช่า (Tenant Rent)

การชำระเงินทั้งหมดของผู้เช่า (TTP) คือจำนวนเงินขั้นต่ำที่ครัวเรือนของคุณต้องจ่ายเพื่อสนับสนุนค่าที่อยู่อาศัย ซึ่งรวมถึงค่าเช่าบวกกับค่าสาธารณูปโภคที่ผู้เช่าจ่ายเอง หากคุณจ่ายค่าสาธารณูปโภคบางอย่างด้วยตัวเอง ค่าเบี้ยเลี้ยงสาธารณูปโภค (utility allowance) จะถูกหักออก ดังนั้นค่าเช่าของผู้เช่า (tenant rent) ที่จ่ายจริงให้กับเจ้าของที่พักจึงอาจต่ำกว่า TTP ในกรณีที่ค่าเบี้ยเลี้ยงสาธารณูปโภคมีจำนวนมากกว่าส่วนแบ่งของคุณ PHA อาจออกเงินคืนค่าสาธารณูปโภค (utility reimbursement) ให้แก่คุณด้วยซ้ำ

มาตรฐานการจ่ายเงิน (Payment Standard) คืออะไร?

มาตรฐานการจ่ายเงินคือวงเงินสูงสุดที่ PHA ใช้ในการคำนวณเงินอุดหนุนของคุณ โดย PHAs จะกำหนดไว้ระหว่าง 90% ถึง 110% ของค่าเช่าตลาดที่เป็นธรรม (FMR) ที่ประกาศสำหรับแต่ละขนาดห้องนอน เงินอุดหนุนจากบัตรกำนัลจะถูกจำกัดโดยจำนวนที่ต่ำกว่าระหว่างมาตรฐานการจ่ายเงินหรือค่าเช่ามวลรวมของห้องชุด หากคุณเช่าห้องชุดที่มีราคาสูงกว่ามาตรฐานการจ่ายเงิน คุณจะต้องจ่ายส่วนต่างทั้งหมดนั้นเพิ่มจากส่วนแบ่งปกติของคุณ — และในการเริ่มเช่าครั้งแรก ส่วนแบ่งทั้งหมดของคุณยังคงต้องไม่เกิน 40% ของรายได้ที่ปรับปรุงแล้วรายเดือนของคุณ

กฎความสามารถในการจ่าย 40%

เมื่อครอบครัวเริ่มเช่าห้องชุดเป็นครั้งแรก (หรือย้ายไปยังห้องชุดใหม่) กฎของ HUD ระบุว่าส่วนแบ่งค่าเช่ามวลรวมของครอบครัวต้องไม่เกิน 40% ของรายได้ที่ปรับปรุงแล้วรายเดือน เพื่อป้องกันไม่ให้ครัวเรือนแบกรับภาระค่าเช่าห้องชุดที่แพงเกินไป หากห้องชุดไม่ผ่านการทดสอบ 40% นี้ PHA จะไม่สามารถอนุมัติการเช่าได้ แม้ว่าครอบครัวจะยินดีจ่ายเพิ่มก็ตาม หลังจากปีแรก ข้อจำกัดนี้จะไม่บังคับใช้อีกต่อไป ดังนั้นการขึ้นค่าเช่าเมื่อต่อสัญญาอาจทำให้ส่วนแบ่งขยับสูงกว่า 40% ได้

ตัวอย่างการคำนวณค่าเช่า Section 8

ปัจจัยที่มีผลต่อค่าเช่า Section 8 ของคุณ

วิธีใช้งานเครื่องคำนวณนี้

1. กรอกรายได้ครัวเรือนของคุณ: ระบุรายได้มวลรวมประจำปี จำนวนผู้อยู่ในอุปการะ และเลือกว่าครัวเรือนเป็นผู้สูงอายุหรือผู้พิการหรือไม่
2. กรอกรายละเอียดค่าเช่า: กรอกค่าเช่าตลาดที่เป็นธรรมในพื้นที่ เลือกเปอร์เซ็นต์มาตรฐานการจ่ายเงินของคุณ จากนั้นใส่ค่าเช่ารายเดือนของห้องชุดและค่าเบี้ยเลี้ยงสาธารณูปโภคที่ผู้เช่าจ่ายเอง
3. คลิก คำนวณ: เครื่องมือจะคำนวณการชำระเงินทั้งหมดของผู้เช่า จำนวนเงินบัตรกำนัล และส่วนแบ่งรายเดือนของคุณ
4. ตรวจสอบผลลัพธ์: ดูแผนภูมิแบ่งส่วนค่าเช่า ส่วนแบ่งของคุณเทียบกับบัตรกำนัล เครื่องหมายมาตรฐานการจ่ายเงิน และการตรวจสอบความสามารถในการจ่าย 40% พร้อมกับการแจกแจงรายละเอียดแบบทีละขั้นตอน

คำถามที่พบบ่อย

คุณต้องจ่ายค่าเช่าเท่าไหร่ใน Section 8?

ภายใต้โครงการบัตรกำนัลเพื่อการเลือกที่อยู่อาศัย Section 8 โดยทั่วไปคุณจะจ่ายประมาณ 30% ของรายได้ที่ปรับปรุงแล้วรายเดือนเพื่อเป็นค่าเช่าและค่าสาธารณูปโภค จำนวนเงินที่แน่นอนคือการชำระเงินทั้งหมดของผู้เช่า ซึ่งเป็นจำนวนที่มากที่สุดระหว่าง 30% ของรายได้ที่ปรับปรุงแล้วรายเดือน, 10% ของรายได้มวลรวมรายเดือน หรือค่าเช่าขั้นต่ำของหน่วยงานการเคหะ โดยบัตรกำนัลจะจ่ายส่วนที่เหลือให้จนถึงมาตรฐานการจ่ายเงิน

การชำระเงินทั้งหมดของผู้เช่า (TTP) คืออะไร?

การชำระเงินทั้งหมดของผู้เช่า คือจำนวนเงินขั้นต่ำที่ครัวเรือนที่ใช้บัตรกำนัลต้องจ่ายสำหรับค่าที่อยู่อาศัย ซึ่งเท่ากับจำนวนที่มากที่สุดระหว่าง 30% ของรายได้ที่ปรับปรุงแล้วรายเดือน, 10% ของรายได้มวลรวมรายเดือน และค่าเช่าขั้นต่ำของหน่วยงานการเคหะสาธารณะ ซึ่งปกติจะอยู่ระหว่าง $0 ถึง $50

การชำระเงินช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัย (HAP) คืออะไร?

การชำระเงินช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัย คือเงินอุดหนุนที่หน่วยงานการเคหะจ่ายให้แก่เจ้าของที่พักของคุณโดยตรง ซึ่งเท่ากับจำนวนที่ต่ำกว่าระหว่างมาตรฐานการจ่ายเงินหรือค่าเช่ามวลรวม ลบด้วยการชำระเงินทั้งหมดของผู้เช่า โดย HAP จะไม่สามารถมากกว่าค่าเช่ามวลรวมลบด้วยจำนวนเงินที่คุณต้องจ่ายตามข้อกำหนด

มาตรฐานการจ่ายเงิน (Payment Standard) คืออะไร?

มาตรฐานการจ่ายเงินคือวงเงินอุดหนุนรายเดือนสูงสุดที่หน่วยงานการเคหะจะใช้ในการคำนวณบัตรกำนัลของคุณ โดยกำหนดไว้ระหว่าง 90% ถึง 110% ของค่าเช่าตลาดที่เป็นธรรมในพื้นที่สำหรับแต่ละขนาดห้องนอน หากค่าเช่ามวลรวมของห้องชุดสูงกว่ามาตรฐานการจ่ายเงิน คุณจะต้องจ่ายส่วนต่างนั้นเพิ่มจากส่วนแบ่งปกติของคุณ

กฎ 40% สำหรับ Section 8 คืออะไร?

ในเวลาที่คุณเริ่มเช่าห้องชุดครั้งแรก ส่วนแบ่งค่าเช่ามวลรวมของครอบครัวคุณจะไม่สามารถเกิน 40% ของรายได้ที่ปรับปรุงแล้วรายเดือนของคุณ หากค่าเช่าของห้องชุดทำให้ส่วนแบ่งของคุณสูงกว่า 40% หน่วยงานการเคหะจะไม่สามารถอนุมัติห้องชุดนั้นในการเริ่มเช่าครั้งแรกได้ แม้ว่าคุณจะยินดีจ่ายเพิ่มก็ตาม

เครื่องคำนวณค่าเช่า Section 8 ให้จำนวนค่าเช่าที่แน่นอนหรือไม่?

ไม่ เครื่องคำนวณนี้ให้การประมาณการที่ใกล้เคียงโดยใช้สูตรมาตรฐานของ HUD ค่าเช่าจริงของคุณขึ้นอยู่กับมาตรฐานการจ่ายเงินของหน่วยงานการเคหะในท้องถิ่น ตารางค่าเบี้ยเลี้ยงสาธารณูปโภค ค่าเช่าขั้นต่ำ รายได้ที่ได้รับการตรวจสอบ และการหักลดหย่อนเพิ่มเติม เช่น ค่าดูแลเด็ก ค่าใช้จ่ายทางการแพทย์ และค่าช่วยเหลือผู้พิการ โปรดตรวจสอบตัวเลขสุดท้ายกับหน่วยงานการเคหะของคุณเสมอ

แหล่งข้อมูลเพิ่มเติม

• HUD บัตรกำนัลเพื่อการเลือกที่อยู่อาศัย (Section 8)
• ข้อมูลค่าเช่าตลาดที่เป็นธรรมของ HUD (Fair Market Rents)
• Section 8 (ที่อยู่อาศัย) - Wikipedia