เครื่องคำนวณมูลค่าบ้าน

Home Equity คืออะไร?

Home equity หรือ มูลค่าส่วนเกินในบ้าน คือส่วนของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณเป็นเจ้าของอย่างแท้จริง ซึ่งคำนวณจากส่วนต่างระหว่างมูลค่าตลาดปัจจุบันของบ้านกับยอดค้างชำระทั้งหมดของเงินกู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นหลักประกัน สิ่งนี้แสดงถึงสัดส่วนความเป็นเจ้าของของคุณและเป็นหนึ่งในองค์ประกอบที่สำคัญที่สุดของความมั่งคั่งสุทธิส่วนบุคคลสำหรับเจ้าของบ้านส่วนใหญ่

ตัวอย่างเช่น หากบ้านของคุณมีมูลค่า 400,000 ดอลลาร์และคุณเป็นหนี้จำนอง 250,000 ดอลลาร์ มูลค่าส่วนเกินในบ้านของคุณจะเท่ากับ 150,000 ดอลลาร์ หรือคิดเป็น 37.5% ของมูลค่าบ้าน

ทำความเข้าใจอัตราส่วน LTV และ CLTV

อัตราส่วน Loan-to-Value (LTV) วัดว่ามูลค่าบ้านของคุณถูกนำไปใช้เป็นหลักประกันการจำนองหลักเท่าใด ส่วนอัตราส่วน Combined Loan-to-Value (CLTV) จะรวมเงินกู้ทั้งหมดที่มีต่อทรัพย์สินนั้น เช่น จำนองหลัก, HELOC และการจำนองลำดับที่สอง

ผู้ให้กู้ใช้อัตราส่วนเหล่านี้เพื่อประเมินความเสี่ยง อัตราส่วน LTV ที่ต่ำกว่ามักจะทำให้คุณได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่าและมีทางเลือกในการกู้ยืมมากขึ้น เกณฑ์ LTV ที่สำคัญ ได้แก่:

• LTV 80% หรือต่ำกว่า — มีสิทธิ์ขอยกเลิก PMI ได้รับอัตราดอกเบี้ยจำนองที่ดีที่สุด
• LTV 85% หรือต่ำกว่า — อาจมีสิทธิ์ได้รับ HELOC หรือเงินกู้มูลค่าส่วนเกินในบ้าน
• LTV 90% หรือต่ำกว่า — เกณฑ์มาตรฐานสำหรับการกู้ยืมแบบทั่วไป
• LTV 97% — สูงสุดสำหรับโปรแกรมผู้ซื้อบ้านหลังแรกบางโปรแกรม

วิธีสร้างมูลค่าส่วนเกินในบ้านให้เร็วขึ้น

• ชำระเงินต้นเพิ่มเติม — แม้เพียงจำนวนเล็กน้อยก็สามารถเร่งการสร้างมูลค่าส่วนเกินได้อย่างมากเมื่อเวลาผ่านไป
• เปลี่ยนมาจ่ายแบบรายปักษ์ (ทุก 2 สัปดาห์) — การชำระครึ่งหนึ่งของงวดรายเดือนทุกสองสัปดาห์จะเท่ากับคุณชำระเต็ม 13 งวดต่อปีแทนที่จะเป็น 12 งวด
• รีไฟแนนซ์เป็นระยะเวลาที่สั้นลง — การจำนอง 15 ปีสร้างมูลค่าส่วนเกินได้เร็วกว่าการจำนอง 30 ปีอย่างมาก แม้ว่าจะต้องจ่ายรายเดือนสูงกว่าก็ตาม
• ปรับปรุงบ้านอย่างมีกลยุทธ์ — การรีโนเวทห้องครัวและห้องน้ำ การอัปเกรดเพื่อประหยัดพลังงาน และการปรับปรุงทัศนียภาพภายนอกสามารถเพิ่มมูลค่าบ้านได้
• หลีกเลี่ยงการรีไฟแนนซ์แบบถอนเงินสด — แม้บางครั้งจะจำเป็น แต่การดึงมูลค่าส่วนเกินออกมาจะทำให้ความคืบหน้าของคุณเริ่มต้นใหม่
• รอให้มูลค่าเพิ่มขึ้น — ในตลาดส่วนใหญ่ มูลค่าบ้านจะเพิ่มขึ้น 3-5% ต่อปี ซึ่งเป็นการสร้างมูลค่าส่วนเกินแบบพาสซีฟ

วิธีเข้าถึงมูลค่าส่วนเกินในบ้านของคุณ

• วงเงินกู้มูลค่าส่วนเกินในบ้าน (HELOC) — วงเงินกู้หมุนเวียนที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เหมาะสำหรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นต่อเนื่อง โดยปกติจะต้องเหลือมูลค่าส่วนเกินอย่างน้อย 15-20%
• เงินกู้มูลค่าส่วนเกินในบ้าน (Home Equity Loan) — เงินกู้ก้อนเดียวที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ เหมาะสำหรับค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ครั้งเดียว มักต้องการมูลค่าส่วนเกินอย่างน้อย 20% หลังกู้
• การรีไฟแนนซ์แบบถอนเงินสด (Cash-Out Refinance) — เปลี่ยนสัญญาจำนองเดิมเป็นสัญญาใหม่ที่มียอดสูงขึ้นและรับเงินส่วนต่างไป วิธีนี้ดีที่สุดเมื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าจำนองเดิมของคุณ
• การจำนองย้อนกลับ (Reverse Mortgage) — สำหรับเจ้าของบ้านที่มีอายุ 62 ปีขึ้นไป เป็นการเปลี่ยนมูลค่าส่วนเกินให้เป็นรายได้ คุณยังคงเป็นเจ้าของบ้านแต่ยอดหนี้จะเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป

คำถามที่พบบ่อย