賃貸利回り計算機

購入価格、家賃、運営経費から投資物件の表面利回りと実質利回りを計算します。2つのポインターを持つゲージで両方の利回りを並べて確認し、経費が収益をどれだけ圧迫しているかを把握できるほか、価格家賃比率や回収期間の算出、明確なステップごとの内訳表示にも対応しています。あらゆる通貨、月払い・年払いの家賃に対応しています。

賃貸利回り計算機

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通貨

購入価格

賃料

年間営業費用

管理費、保険料、修繕費、税金など。0の場合は空欄のままにしてください。

一回限りの購入諸経費 (任意)

登記費用、購入諸費用、仲介手数料など。実質利回りの計算母数に加算されます。

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賃貸利回り計算機

賃貸利回り計算機は、投資用不動産の購入価格、賃料、営業費用から表面利回りと実質利回りを算出するツールです。利回りは、価格の要素を排除し、各不動産が毎年何パーセントを稼ぎ出すかを示すため、収益物件を比較する上で最も便利な指標です。このツールは、一つのデュアルポインターゲージで両方の利回りを可視化し、経費が賃料をどれだけ圧迫しているかを明らかにするとともに、価格賃料倍率や回収期間を明確なステップバイステップの内訳とともに提示します。

賃貸利回りとは？

賃貸利回りとは、物件の価値に対する年間賃料収入の割合をパーセンテージで表したものです。たとえば、30,000,000円で購入した物件から年間1,800,000円の賃料が上がる場合、表面利回りは6%になります。利回りはパーセンテージで表されるため、手頃なアパートと高額な戸建てを並べて、どちらが効率よく資金を運用できているかを瞬時に見極めることができます。これは、生の賃料額や物件価格だけでは決して分からない情報です。

表面利回り vs 実質利回り

すべての投資家が知っておくべき二つの利回りがあり、その格差にこそ本当のストーリーが隠されています。

表面利回りは、年間賃料を購入価格で割った見出し用の単純な数値です。手軽に計算でき、物件を大まかに絞り込むには最適ですが、あらゆるランニングコストが無視されています。
実質利回りは、管理費、保険料、修繕費、固定資産税などの年間営業費用を差し引き、さらに一回限りの購入諸経費を含めた総投資額で割って計算します。これにより、実際に手元に残る手取り収入が忠実に反映されます。

表面利回りが高くても実質利回りが大幅に低い場合は、コストが利益を圧迫している警告サインです。このツールのデュアルポインターゲージは、そのギャップを一目で把握できるように設計されています。

賃貸利回りの計算公式

表面利回り

$$\text{表面利回り} = \frac{\text{年間賃料}}{\text{購入価格}} \times 100$$

実質利回り

$$\text{実質利回り} = \frac{\text{年間賃料} - \text{年間費用}}{\text{購入価格} + \text{購入諸経費}} \times 100$$

月極の賃料しか分からない場合は、まず12を掛けて年額に換算してください。購入諸経費を入力しない場合は、実質利回りの分母が単純に購入価格と同じになります。

良い賃貸利回りの目安はどれくらい？

利回りは現地の市場環境に大きく依存するため、一概に正解はありません。価格の高い大都市では利回りが低くなる一方で将来的な値上がり益（キャピタルゲイン）が期待でき、価格の安い地域では利回りは高くなるものの他のリスクを伴う傾向があります。住宅用物件のラフなガイドとして、この電卓で分類している実質利回りの評価帯を以下の表に示します。

実質利回り	評価	一般的な意味合い
0% 未満	マイナス	経費が賃料を上回っている — 資金調達前の段階で赤字の物件
0% – 3%	低い	収入が経費をかろうじてカバーする程度。価格の上昇を前提とする
3% – 5%	控えめ	価格が高く、需要の強い大都市圏で一般的
5% – 7%	健全	手堅く、持続可能な収益マージン
7% – 10%	高い	高いキャッシュフロー。見積もり経費に漏れがないか要確認
10% 超	極めて高い	異例の高数値。賃料相場とコストを再確認すべき

営業費用に含まれるものは？

🧰 修繕維持費・リフォーム代

定期的なメンテナンスや臨時の大きな修繕。多くの投資家は毎年物件価値の1%程度を予算として見込んでいます。

👔 不動産管理費

賃貸仲介会社や管理会社へ支払う委託手数料。自主管理をしない場合、一般的に賃料の8〜12%程度です。

🛡️ 保険料

オーナー向けの火災保険や家財保険、さらに施設賠償責任保険や家賃保証保険など。

🏛️ 固定資産税・都市計画税

該当する自治体において、所有者が納める義務のある毎年の不動産関連税金です。

🏚️ 空室損失引当

入居者交代時の空室期間を想定し、毎年数週間分の家賃相当額をあらかじめ差し引いておきます。

🧾 共益費・管理組合費

マンションなどの区分所有物件における、管理費、修繕積立金、または借地の場合の地代など。

なお、ローンの返済額金は営業費用に含まれません — これらは財務（資金調達）コストです。賃貸利回りは物件そのものの実力を比較するために意図的に財務要素を排除しています。手元に投入した現金に対するリターンを測るには、代わりに自己資金投資リターン（キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン）の計算を使用してください。

賃貸利回り vs キャップレート（還元利回り）

キャップレート（還元利回り）は、純営業利益を物件の「現在の市場価値」で割ったものです。一方、実質賃貸利回りは、純利益を「実際の総取得コスト」で割ったものです。購入した価格が今日の市場価値と一致している場合、この二つの数値はほぼ同じになります。実務上の違いは分母にあります。キャップレートは市場に合わせて変動しますが、実質利回りは実際に支出した金額に固定されます。これは買い手にとって通常最も関心のある数値です。

この電卓の使い方

通貨を選択し、物件の購入価格を入力します。
賃料を入力し、その金額が月額（月極）か年額かを選択します。
年間営業費用を入力します（管理費、保険料、修繕費、税金など）。必要に応じて、登録免許税、不動産取得税、仲介手数料などの一回限りの購入諸経費を追加します。
「計算」をクリックすると、ゲージ上に表面利回りと実質利回り、収入の内訳、価格賃料倍率、回収期間、そして詳細なステップバイステップの解説が表示されます。

よくある質問

賃貸利回りとは何ですか？

賃貸利回りとは、物件の価値に対する年間賃料収入の割合をパーセンテージで表したものです。購入価格に対してその物件が毎年どれだけの収入を生み出すかを示すため、価格に関わらず異なる物件を簡単に比較することができます。

表面利回りと実質利回りの違いは何ですか？

表面利回りは、諸経費を差し引く前の、年間賃料を購入価格で割った単純な数値です。手軽で物件の絞り込みに適していますが、運用コストは無視されます。実質利回りは、管理費、保険料、修繕費、固定資産税などの年間営業費用を差し引き、分母には一回限りの購入諸経費も含めて計算します。実質利回りの方が、実際に手元に残る収入をより現実的に反映した指標となります。

賃貸利回りはどのように計算しますか？

表面利回りの場合は、年間賃料を購入価格で割り、100を掛けます。実質利回りの場合は、年間賃料から年間営業費用を差し引いて純利益を算出し、それを総投資額（購入価格＋購入諸経費）で割り、100を掛けます。

良い賃貸利回りの目安はどれくらいですか？

市場によって異なりますが、大まかな目安として、実質利回りが3%未満は低い、3%〜5%は控えめ、5%〜7%は健全、7%超は高いとされます。価格の高い大都市圏では利回りが低くなる傾向があり、価格の安い地方などでは利回りが高くなる一方で他のリスクを伴うことがよくあります。

賃貸利回りとキャップレート（還元利回り）は同じですか？

密接に関連していますが、同一ではありません。キャップレートは、純営業利益を物件の現在の市場価値で割ったものです。実質賃貸利回りは、純利益を実際の支払価格と購入諸経費の合計で割ったものです。購入価格が現在の市場価値と等しく、コストの基準が同じであれば、この二つの数値は非常に近くなります。

賃貸利回りに住宅ローンは含まれますか？

いいえ。賃貸利回りは物件そのものが生み出す収入リターンを測定するものであり、資金調達の方法は考慮しません。ローンの利息は財務コストであり、営業費用ではないため、利回りの計算からは除外されます。実際に投入した自己資金に対するリターンを評価するには、代わりに自己資金投資リターン（キャッシュ・オン・キャッシュ・リターン）をご確認ください。