BRRRR法計算機

brrrr法計算機は、Buy（購入）、Rehab（修繕）、Rent（賃貸）、Refinance（再融資）、Repeat（リピート）の一連の不動産投資取引を最初から最後までシミュレーションします。購入価格、修繕予算、保有コスト、修繕後価値（ARV）、再融資条件、家賃、および営業費用を入力すると、総コスト、創出される即時純資産、キャッシュアウト・リファイナンスによって回収される資金、取引に手元に残る自己資金、月額キャッシュフロー、そして有名な「無限リターン」に達しているかどうかも含めた自己資金配当率（CoCリターン）を表示します。

BRRRR法とは？

BRRRRとは、取引ごとに同じ自己資金プールを循環させて再利用することを中心とした不動産投資戦略です。各物件に多額の頭金を固定したままにする代わりに、リノベーションによって物件の価値を強制的に高め、その後、再融資を行って自己資金を引き出します。この5つのステップの頭文字が名前の由来となっています：

BRRRRの計算式

取引に手元に残る自己資金がゼロになると、自己資金配当率（年間キャッシュフローを投資自己資金で割ったもの）の分母がゼロになり、実質的に無限大となります。これこそがBRRRR投資家が追い求める成果です。

具体的な計算例

例えば、過小評価されている家を$120,000の現金で購入し、購入諸経費に$3,000、修繕に$35,000、保有コストに$4,000を費やしたとします（総コストは$162,000）。工事の後、物件がARV $230,000と評価された場合、約$68,000の即時純資産を創出したことになります。銀行がARVの75％で再融資を行うと、新しいローン額は$172,500になります。再融資諸経費の$4,000を支払った後、約$168,500を引き出すことができます。これは投入した$162,000を上回る金額です。自己資金を100%以上回収し、物件が月額$1,900で賃貸されている一方で、取引に残る自己資金は実質$0になります。手元資金が残っていないため、自己資金配当率は実質的に無限大となり、教科書通りの完璧なBRRRRが成立します。

回収資本（Capital Recycled）の良好な割合はどれくらい？

これらの範囲はあくまで目安であり、保証ではありません。回収割合が低くても、長期的な賃貸物件として優れている場合はあります。ただ、より多くの資本が拘束されるため、拡大のスピードは遅くなります。

75%の経験則（ルール・オブ・サム）

多くの貸し手がARVの75%で再融資を行うため、ポピュラーな目標は総コストをARVの75%以下に抑えることです。そうすれば、通常は新しいローンで投資したすべてを返済でき、取引に自己資金がほとんど、あるいは全く残らなくなります。当電卓のライブプレビュー機能は、入力中に総コストが75%ルールの範囲内にあるかどうかをフラグで示すため、数秒で取引の健全性をチェックできます。

BRRRR vs 不動産フリップ（転売） vs バイ・アンド・ホールド（長期保有）

• 不動産フリップ（House flipping）は、物件を購入・修繕し、売却して一回限りの利益を得ます。BRRRRも同様の購入・修繕作業を行いますが、売却せずに物件を保有して再融資を行うため、キャッシュフローと将来の値上がり益（キャピタルゲイン）を維持できます。
• 伝統的なバイ・アンド・ホールド（Traditional buy-and-hold）は、一般的に20〜25%の頭金を支払って賃貸物件を購入しますが、その資金は取引に固定されたままになります。BRRRRは、その自己資金を再融資によって回収し、再利用することを目指します。
• BRRRRは、フリップによる価値強制創出のメリットと、バイ・アンド・ホールドによる長期的な資産形成を組み合わせたものです。ただし、その分多くの労力とリスクが伴い、修繕によって実際に評価額が上がるかどうかに依存します。

注意すべきリスク

• 低い査定評価: ARVが見積もりを下回った場合、再融資で戻ってくる資金が少なくなり、より多くの自己資金が物件に固定されてしまいます。
• 修繕費の超過: 修理はほとんどの場合、計画よりもコストがかかり、時間も長引くため、総コストが上昇します。
• 保有コスト: 修繕中で物件が空室になっている期間も、税金、保険、光熱費、ローン利息がずっと発生し続けます。
• 金利とシーズニング（保有期間）ルール: 再融資の金利が高くなるとキャッシュフローが圧迫されます。また、一部の貸し手はフルARVでの再融資を認める前に、一定の「シーズニング（保有）」期間を要求することがあります。

この電卓の使い方

1. 購入および修繕の数値を入力する: 購入価格、購入頭金（すべて現金で購入する場合は100%）、購入諸経費、修繕予算、および保有コストを入力します。
2. ARVおよび再融資条件を入力する: 修繕後価値、再融資LTV、金利、ローン期間、および再融資諸経費を入力します。
3. 家賃および費用を入力する: 月額家賃、空室損失率、年間固定資産税、年間保険料、およびその他の月額費用を入力します。
4. 計算をクリックする: 総コスト、創出された純資産、回収された資金、取引に手元に残る自己資金、回収資本ゲージ、および5段階のBRRRRパイプラインを確認します。

よくある質問（FAQ）

BRRRR法とは何ですか？

BRRRRとは、Buy（購入）、Rehab（修繕）、Rent（賃貸）、Refinance（再融資）、Repeat（リピート）の頭文字をとったものです。過小評価されている物件を購入し、リノベーションによって価値を強制的に高めて賃貸に出し、その後、高くなった新しい価値に対してキャッシュアウト・リファイナンス（再融資）を行って投資した資金の大部分またはすべてを引き出し、その回収した資本を使って次の取引で同じプロセスを繰り返します。

手元に残る自己資金はどのように計算されますか？

手元に残る自己資金は、最初に投資した資金（頭金＋購入諸経費＋修繕費＋保有コスト）から、再融資時に回収した資金を差し引いた金額になります。回収した資金は、新しい再融資ローン額から返済が必要だった既存のローン額と再融資諸経費を差し引いた金額です。結果がゼロまたはマイナスの場合は、投資したすべての資金を引き出したことになります。

修繕後価値（ARV）とは何ですか？

修繕後価値（ARV）とは、修繕が完了した後の物件の推定市場価値のことです。再融資の貸し手はARVを基準に新しいローン額を決定し、通常はその70〜75％を融資します。これにより、BRRRR投資家はリノベーションによって価値を高めた後、資金を引き出すことができます。

回収資本（Capital Recycled）の良好な割合はどれくらいですか？

回収資本とは、投資した自己資金のうち再融資時に戻ってきた割合のことです。投資家は80〜100％以上を目指します。100％に達することは、すべての資金を回収したことを意味し、自己資金配当率（CoCリターン）は実質的に無限大となります。これはBRRRRの究極の目標とされています。50％未満の場合、資金の大部分が物件に固定されたままになり、リピートのスピードが遅くなります。

なぜBRRRRのリターンが無限大になることがあるのですか？

キャッシュアウト・リファイナンスによって投資したすべてのお金が戻ってきた場合、物件がプラスのキャッシュフローを生み出し続けているにもかかわらず、その物件に残っている自己資金はゼロになります。自己資金配当率（CoCリターン）は年間キャッシュフローを投資自己資金で割って計算しますが、プラスの数値をゼロで割ることは数学的に無限大となるため、リターンは無限または未定義と表現されます。

What is the 75 percent rule in BRRRR?

一般的な目安として、総コストをARVの75％以下に抑えるというルールがあります。多くの貸し手がARVの75％で再融資を行うため、その数値未満に抑えることができれば、新しいローンで投資したすべてを返済でき、取引に資金がほとんど、あるいは全く残らない状態にできます。これは保証ではなくガイドラインであり、貸し手や市場によって異なります。

関連情報・リソース

• Real Estate Investing - Wikipedia
• Refinancing - Wikipedia