リバースモーゲージ電卓

リバースモーゲージ電卓

リバースモーゲージ電卓は、62歳以上の住宅所有者が、HUDが保証する住宅資産変換住宅ローン（HECM）からどれだけの現金を受け取れるかを推定します。ほとんどのオンライン見積もりツールは、単一のドル額を提示して終わりますが、このツールは、貸し手の査定担当者が行うすべての段階（FHA融資限度額の上限、年齢と金利による限度額係数の検索、初期住宅ローン保険料、オリジネーション手数料のスケジュール、既存の住宅ローンの完済）を案内するため、住宅の価値がどこへ行き、どの要素が結果を左右するかを正確に確認できます。

この電卓の違い

リバースモーゲージ電卓の使い方

1. クイック例（70歳の控えめな住宅、75歳の標準的な退職者、80歳の高額物件、または65歳の完済済み住宅）を選択して、すべてのフィールドに現実的なシナリオを反映させるか、一から独自の数値を入力します。
2. 借入者パネルで、あなたの年齢（資格を得るには62歳以上である必要があります）と、該当する場合は配偶者の年齢を入力します。HUDはPLF検索に最年少の適格年齢を使用するため、62歳未満の配偶者がいる場合、手取額が減少する可能性があります。
3. 物件およびローンパネルで、住宅の鑑定評価額、クロージング時に完済する必要がある既存の住宅ローン残高、および貸し手から提示された予想金利を入力します。
4. 必要に応じて、自動計算されたオリジネーション手数料を上書きしたり、他のクロージング費用を変更したり、貸し手が要求する場合はサービス設定額を追加したりします。終身テニュアの計算式を使用する場合は、期間支払いのボックスは0のままにしてください。
5. 「計算」をクリックします。見出しに純手取額が表示され、資金カスケード・チャートですべての控除が可視化され、支払いオプション・グリッドで同じお金が4つの異なる形式で表示されます。下にスクロールすると、10年間の予測とステップバイステップの計算式の内訳が表示されます。

計算の仕組み

すべてのHECM計算は、最大請求額（MCA）から始まります。

\( \text{MCA} = \min(\text{鑑定評価額},\ \text{FHA HECM 限度額}) \)

2026年のFHA HECM融資限度額は $1,209,750 です。これを超える場合、ローンの計算は制限されますが、鑑定評価額を直接使用する民間の「ジャンボ」リバースモーゲージの資格を得られる場合があります。

限度額（Principal Limit）は、MCAにHUDの年齢と金利による限度額係数（PLF）を掛けたものです。

\( \text{Principal Limit} = \text{MCA} \times \text{PLF}(\text{年齢},\ \text{金利}) \)

HUDの正確なPLFテーブルは、105％死亡率生存曲線および予想金利に0.5％のMIPを加えた条件下で、生涯キャッシュフロー方程式を解くことによって構築されます。公表されているHUDグリッドに対して線形近似を適用しています。

\( \text{PLF}(a, r) \approx 0.50 + 0.007 \cdot (a - 62) - 0.04 \cdot \max(0,\ r - 3) \)

予想金利はHUD規則により下限が3％に設定されています。この近似値は、62歳から95歳、金利3％から10％の範囲において、公表されているテーブルと概ね5％以内の精度で一致します。

テニュア（終身）月次支払いは、最年少借入者が100歳まで生存すると仮定したHUDの年金計算式を使用します。

\( \text{PMT}_{\text{tenure}} = \dfrac{\text{NP} \cdot i}{(1+i) - (1+i)^{-n}} \quad \text{ここで } n = (100 - \text{年齢}) \times 12 \)

期間支払いは標準的な確定年金計算式を使用します。クレジットライン（LOC）の増加は、未使用残高が予想金利に0.5％の年間MIPを加えた利率で増加するというHUD規則に従います。

\( \text{LOC}_t = \text{NP} \cdot \left(1 + \dfrac{r + 0.5\%}{12}\right)^{12t} \)

支払いオプションの一覧

オプション	キャッシュフローの形式	最適な用途
一時金	クロージング時に一括支払い	既存住宅ローンの完済、多額の医療費や住宅改修費
テニュア	終身の均等月次支払い（居住中）	安定した副収入、長生きリスクの排除
期間	一定期間、より高い月次支払い、その後停止	社会保障や年金が開始されるまでのつなぎ
クレジットライン	必要に応じて引き出し、未使用分は毎月増加	退職後のリスクヘッジ。増加する与信枠は長期的に最も強力な手段

よくある質問

限度額係数（PLF）とは何ですか？なぜ重要なのですか？

限度額係数（PLF）は、HUDが貸し手に対して前払いすることを許可する最大請求額の割合です。最年少借入者の年齢と予想金利によって決定される表に掲載されています。借入者が高齢で金利が低いほど、PLFは高くなります。これが加齢に伴い手取額が増える理由です。

なぜ電卓は最年少借入者の年齢を使用するのですか？

HUDは、世帯内で最も長い生存期間にわたってローンを維持できるように、最年少の共同借入者または資格のある非借入配偶者の年齢を使用してPLFを検索することを義務付けています。75歳の借入者と65歳の配偶者がいる場合、65歳のPLFが使用されます。

最大請求額（MCA）とは何ですか？

MCAは、住宅の鑑定評価額とFHA HECM融資限度額のいずれか小さい方の金額です。2026年の限度額は $1,209,750 です。それ以上の価値がある住宅でもHECMの資格を得ることは可能ですが、計算にはこの限度額のみが使用されます。限度額を超える価値は、民間のジャンボリバースモーゲージを通じて活用できます。

オリジネーション手数料はどのように計算されますか？

HUDは、MCAの最初の20万ドルの2％、およびそれを超える金額の1％に相当する手数料を認めており、上限は6,000ドル、下限は2,500ドルです。貸し手が異なる金額を提示した場合は、自動計算された値を上書きできます。

テニュア、期間、クレジットラインの違いは何ですか？

テニュアは、100歳まで生存することを前提に計算され、その家に住んでいる限り一定の月額を支払います。期間（ターム）は、選択した月数の間、より高い一定の月額を支払い、その後終了します。クレジットラインは、必要に応じて資金を引き出すことができ、未使用の残高は予想金利に年間MIPを加えた利率で増加するため、長期的に最も強力な選択肢となることが多いです。

リバースモーゲージにおける非遡及（ノンリコース）とはどういう意味ですか？

HECMローンは非遡及型です。つまり、住宅を売却した際に、借入者や相続人が住宅の価値以上の債務を負うことは決してありません。ローン残高が住宅価値を超えて複利計算された場合、不足分はあなたではなくFHAの住宅ローン保険によってカバーされます。結果の10年予測チャートはこのフロアの仕組みを示しています。

リバースモーゲージの手取額には課税されますか？

リバースモーゲージの手取額は所得ではなくローンの前払い金であるため、通常は課税対象外であり、社会保障やメディケアの給付に影響を与えることはありません。ただし、受け取ったのと同じ月内に資金を使い切らなかった場合、メディケイドやSSIなどの資力調査型プログラムに影響を与える可能性があります。

リバースモーゲージを利用すると家を失いますか？

ローンの期間中、あなたは住宅の所有権（タイトル）を保持し続けます。ローンが返済期限となるのは、最後の借入者が主たる居住地としてその家に住まなくなった時（通常は永久的な転居、売却、または死亡）に限られます。固定資産税、保険、基本的なメンテナンスを維持している限り、立ち退きを強制されることはありません。

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