Kalkulator wskaźnika pokrycia zadłużenia

Kalkulator wskaźnika pokrycia zadłużenia (zwany również kalkulatorem DSCR) pomaga ustalić, czy nieruchomość lub firma generuje wystarczający dochód na pokrycie zobowiązań dłużnych. Dzięki trzem trybom obliczeń — Podstawowemu, Zaawansowanemu kreatorowi NOI oraz trybowi Odwróconemu — a także wizualnemu wskaźnikowi, punktom odniesienia pożyczkodawców i formułom krok po kroku, jest to najbardziej kompleksowe bezpłatne narzędzie DSCR dostępne online.

Co to jest wskaźnik pokrycia zadłużenia (DSCR)?

Wskaźnik pokrycia zadłużenia (DSCR) to miernik finansowy określający zdolność podmiotu do wytworzenia wystarczających przepływów pieniężnych na pokrycie płatności długu (kapitał + odsetki). Jest to jeden z najważniejszych wskaźników branych pod uwagę przez pożyczkodawców przy ocenie kredytów na nieruchomości komercyjne oraz finansowania biznesu.

DSCR na poziomie 1.0 oznacza, że dochód jest dokładnie równy spłatom długu — punkt rentowności. Wartości powyżej 1.0 wskazują na nadwyżkę (bezpieczeństwo), natomiast wartości poniżej 1.0 oznaczają niedobór (ryzyko).

Skala DSCR i interpretacja

Zrozumienie dochodu operacyjnego netto (NOI)

NOI to dochód generowany przez nieruchomość po opłaceniu wszystkich kosztów operacyjnych, ale przed spłatą długu. Jest to licznik w formule DSCR.

NOI NIE obejmuje: spłat długu, nakładów inwestycyjnych, amortyzacji ani podatków dochodowych.

Trzy tryby obliczeń

1. Tryb podstawowy

Wprowadź bezpośrednio NOI i całkowitą obsługę zadłużenia, aby szybko obliczyć DSCR. Idealne, gdy znasz już te wartości.

2. Tryb zaawansowany (kreator NOI)

Zbuduj NOI od podstaw, wprowadzając przychód z wynajmu brutto, inne dochody, wskaźnik pustostanów i koszty operacyjne. Następnie podaj szczegóły kredytu (kwota, stawka, okres), aby automatycznie obliczyć roczną obsługę długu przy użyciu standardowej amortyzacji.

3. Tryb odwrócony

Wprowadź docelowy DSCR i całkowitą obsługę zadłużenia, aby dowiedzieć się, jakie jest minimalne wymagane NOI. Jest to przydatne dla inwestorów analizujących potrzebne przychody z wynajmu przed zakupem nieruchomości.

Jak korzystać z tego kalkulatora

1. Wybierz tryb: Wybierz Podstawowy dla szybkich obliczeń, Zaawansowany, aby zbudować NOI i obliczyć obsługę długu ze szczegółów kredytu, lub Odwrócony, aby znaleźć wymagane NOI.
2. Wprowadź wartości: Wypełnij wymagane pola. Użyj przycisków szybkich przykładów, aby natychmiast zobaczyć przykładowe obliczenia.
3. Zobacz wyniki: Sprawdź wartość DSCR na wizualnym wskaźniku, ocenę kondycji, podział NOI (tryb zaawansowany), porównanie z wymogami pożyczkodawców i obliczenia formuły krok po kroku.
4. Porównaj wymagania: Sprawdź, do których kategorii pożyczkodawców kwalifikuje się Twój DSCR, korzystając z wykresu porównawczego.

Wymagania pożyczkodawców dotyczące DSCR

Jak poprawić swój wskaźnik DSCR

Zwiększenie NOI

• Podnieś stawki czynszu do poziomów rynkowych
• Dodaj źródła dochodu (parking, schowki, pralnia)
• Zmniejsz pustostany poprzez lepszy marketing lub retencję najemców
• Obniż koszty operacyjne poprzez renegocjację umów

Zmniejszenie obsługi zadłużenia

• Refinansuj kredyt przy niższym oprocentowaniu
• Wydłuż okres kredytowania, aby rozłożyć płatności
• Dokonaj większej wpłaty własnej, aby zmniejszyć kwotę kredytu
• Wynegocjuj okres spłaty samych odsetek

DSCR vs inne wskaźniki finansowe

Często zadawane pytania

Co to jest wskaźnik pokrycia zadłużenia (DSCR)?

Wskaźnik pokrycia zadłużenia (DSCR) mierzy zdolność podmiotu do wygenerowania wystarczającej ilości gotówki na pokrycie spłat długu. Oblicza się go, dzieląc dochód operacyjny netto (NOI) przez całkowitą obsługę zadłużenia. DSCR wynoszący 1.0 oznacza, że dochód jest równy zobowiązaniom. Wartości powyżej 1.0 oznaczają nadwyżkę, a poniżej 1.0 — niedobór dochodów.

Jaki jest dobry wskaźnik DSCR dla kredytu komercyjnego?

Większość pożyczkodawców wymaga minimum 1.15 do 1.35. Pożyczki SBA wymagają zazwyczaj 1.15+, konwencjonalne komercyjne 1.20+, CMBS 1.25+, a firmy ubezpieczeniowe 1.30+. DSCR na poziomie 1.50 lub wyższym jest uważany za bardzo bezpieczny.

Jak obliczany jest dochód operacyjny netto (NOI)?

NOI to efektywny przychód brutto minus koszty operacyjne. Efektywny przychód brutto to przychód z czynszów plus inne dochody minus pustostany. Koszty operacyjne to podatki, ubezpieczenia, naprawy, zarządzanie i media. NOI nie uwzględnia obsługi długu ani podatku dochodowego.

Jaka jest różnica między DSCR a wskaźnikiem zadłużenia do dochodu?

DSCR dzieli dochód przez raty (wynik > 1.0 jest dobry), podczas gdy DTI dzieli raty przez dochód (wynik < 100% jest dobry). DSCR stosuje się w biznesie i nieruchomościach komercyjnych, a DTI w kredytach hipotecznych dla osób fizycznych.

Co się stanie, jeśli mój DSCR spadnie poniżej 1.0?

DSCR poniżej 1.0 oznacza, że dochód nie wystarcza na spłatę długu, co powoduje ujemne przepływy pieniężne. Zazwyczaj uniemożliwia to uzyskanie kredytu komercyjnego. Aby go poprawić, należy zwiększyć przychody, obniżyć koszty lub zrestrukturyzować dług.

Jak mogę poprawić mój wskaźnik DSCR?

Możesz poprawić DSCR zwiększając NOI (wyższe czynsze, mniejsze koszty) lub zmniejszając obsługę długu (refinansowanie, dłuższy okres spłaty, większy wkład własny).

Dodatkowe zasoby

• Wskaźnik pokrycia zadłużenia - Wikipedia (EN)
• Dochód operacyjny netto - Wikipedia (EN)