Kalkulator wskaźnika zadłużenia do dochodu

Kalkulator wskaźnika zadłużenia do dochodu pomaga określić, jaki procent miesięcznego dochodu brutto przeznaczasz na spłatę cyklicznych długów. Narzędzie oferuje szczegółowy podział na kategorie zadłużenia, wizualny wskaźnik DTI z ocenami kondycji finansowej, ocenę zdolności kredytowej dla kredytów konwencjonalnych, FHA, VA, USDA i Jumbo, obliczenia krok po kroku oraz scenariusze „co-jeśli”, dzięki którym sprawdzisz, jak redukcja długu lub wzrost dochodu poprawi Twoją sytuację finansową.

Co to jest wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI)?

Wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI) to miara finansów osobistych, która porównuje całkowite miesięczne spłaty długów z miesięcznym dochodem brutto. Wyrażony jako procent, informuje on kredytodawców — i Ciebie — jaka część każdej wypłaty jest już zarezerwowana na zobowiązania dłużne. Niższy wskaźnik DTI sygnalizuje lepszą kondycję finansową i sprawia, że jesteś bardziej wiarygodnym kredytobiorcą.

Formuła DTI

DTI Front-End vs. Back-End

Kredytodawcy często oceniają dwa rodzaje DTI:

• Front-End DTI (Wskaźnik mieszkaniowy): Obejmuje tylko koszty związane z mieszkaniem (hipoteka/czynsz, podatek od nieruchomości, ubezpieczenie) podzielone przez dochód brutto. Większość kredytodawców oczekuje tego wskaźnika poniżej 28%.
• Back-End DTI (Wskaźnik całkowity): Obejmuje wszystkie miesięczne spłaty długów (mieszkanie + samochód + studia + karty kredytowe + itp.) podzielone przez dochód brutto. Jest to częściej stosowany wskaźnik, a większość kredytodawców chce, aby wynosił on mniej niż 36–43%.

Strefy ocen DTI

Twoje DTI mieści się w jednej ze standardowych stref oceny stosowanych przez doradców finansowych i kredytodawców:

Kwalifikacja hipoteczna według rodzaju pożyczki

Różne programy kredytowe mają różne limity DTI:

• Kredyty konwencjonalne: Preferowane DTI ≤ 36%, maksimum zazwyczaj 45% przy silnych czynnikach kompensacyjnych
• Pożyczki FHA: Standardowe maksimum 43%, może wzrosnąć do 50% przy wysokiej ocenie kredytowej i rezerwach gotówkowych
• Pożyczki VA: Wytyczne max 41%, ale mogą wzrosnąć do 60% przy odpowiednim dochodzie rezydualnym
• Pożyczki USDA: Standardowe maksimum 41%, może wzrosnąć do 44%
• Pożyczki Jumbo: Zazwyczaj bardziej rygorystyczne na poziomie 36%, maksimum 43%

Jakie długi są wliczane do DTI?

Uwzględniane w DTI

• Raty kredytu hipotecznego lub czynsz
• Raty kredytu samochodowego i leasingu
• Spłaty pożyczek studenckich
• Minimalne płatności na kartach kredytowych
• Raty pożyczek osobistych
• Alimenty
• Wszelkie inne cykliczne zobowiązania dłużne

NIE uwzględniane w DTI

• Media (prąd, woda, gaz, internet)
• Artykuły spożywcze i jedzenie
• Składki na ubezpieczenie zdrowotne
• Usługi subskrypcyjne
• Podatki dochodowe (już wykluczone z obliczeń dochodu brutto)
• Koszty transportu (paliwo, konserwacja)

Jak obniżyć wskaźnik DTI

1. Spłać istniejące długi: Skup się najpierw na zobowiązaniach z najwyższą miesięczną ratą lub skorzystaj z metody lawiny/kuli śnieżnej
2. Unikaj nowych długów: Odłóż duże zakupy do czasu poprawy wskaźnika DTI
3. Zwiększ dochody: Staraj się o podwyżkę, dodatkową pracę lub zlecenia, aby zwiększyć mianownik równania
4. Refinansuj pożyczki: Obniż oprocentowanie lub wydłuż okres spłaty, aby zmniejszyć miesięczne raty
5. Konsoliduj długi: Połącz wiele płatności w jedno niższe miesięczne zobowiązanie

Często zadawane pytania

Co to jest wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI)?

Wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI) to procent miesięcznego dochodu brutto przeznaczany na spłatę miesięcznych zobowiązań dłużnych. Oblicza się go poprzez podzielenie całkowitych miesięcznych spłat długów przez miesięczny dochód brutto i pomnożenie przez 100. Kredytodawcy używają DTI do oceny zdolności do spłaty pożyczonych środków.

Jaki jest dobry wskaźnik zadłużenia do dochodu?

DTI na poziomie 36% lub mniej jest ogólnie uważany za dobry. DTI poniżej 20% jest doskonały. Większość konwencjonalnych kredytodawców hipotecznych preferuje DTI nie wyższy niż 36%, chociaż niektóre progi sięgają 43–45%. Kredyty FHA mogą akceptować DTI do 50%. Im niższy wskaźnik, tym lepsze warunki kredytowania.

Czym różni się front-end DTI od back-end DTI?

Front-end DTI (wskaźnik mieszkaniowy) obejmuje tylko koszty mieszkaniowe (ratę kredytu, podatki, ubezpieczenie) podzielone przez dochód brutto. Back-end DTI obejmuje wszystkie miesięczne zobowiązania (mieszkanie, auto, karty, pożyczki). Kredytodawcy zazwyczaj preferują front-end poniżej 28% i back-end poniżej 36-43%.

Jak mogę obniżyć mój wskaźnik DTI?

DTI można obniżyć poprzez: (1) Spłatę obecnych długów, zwłaszcza kart, (2) Rezygnację z nowych kredytów, (3) Zwiększenie zarobków, (4) Refinansowanie kredytów dla niższych rat, (5) Konsolidację długów. Nawet małe zmiany w wydatkach mogą istotnie poprawić Twoje DTI.

Czy DTI wpływa na mój credit score?

DTI nie wpływa bezpośrednio na credit score, ponieważ dochody nie są tam widoczne. Jednak wysokie salda długów (które podnoszą DTI) mogą zwiększać wskaźnik wykorzystania kredytu, co już wpływa na punktację. Kredytodawcy sprawdzają obie te wartości niezależnie.

Jakie długi wchodzą w skład DTI?

W skład DTI wchodzą m.in.: raty kredytu/czynsz, kredyty na auto, pożyczki studenckie, minimalne spłaty kart, kredyty gotówkowe i alimenty. Do DTI nie wlicza się opłat za media, jedzenie, ubezpieczenie zdrowotne czy podatki dochodowe.

Dodatkowe zasoby

• Wskaźnik zadłużenia do dochodu - Wikipedia (EN)
• Co to jest DTI? - Consumer Financial Protection Bureau