ARM 모기지 계산기

ARM 모기지 계산기는 이자율 조정 전후의 변동금리 모기지(예: 5/1 또는 7/1 ARM)를 모델링해 줍니다. 금리가 평생 상한선까지 오를 때 적용되는 낮은 초기(티저) 납입금, 최악의 경우 최대 납입금 및 이들 간의 납입 충격을 보여줍니다. 최악의 경우의 금리 및 납입금 궤적 차트, 연도별 일정표, 고정금리 선택적 비교 기능을 통해 ARM이 자신에게 적합한지 결정하는 데 도움을 줍니다.

변동금리 모기지(ARM)란 무엇인가요?

변동금리 모기지는 도입 초기 일정 기간 동안은 고정 금리가 적용되고, 대출 잔여 기간 동안은 주기적으로 금리가 변동하는 주택담보대출입니다. ARM은 5/1 또는 7/1과 같이 두 개의 숫자로 표시됩니다. 첫 번째 숫자는 년 단위의 고정 금리 기간을 의미하며, 두 번째 숫자는 그 이후 금리가 조정되는 주기(년 단위)를 의미합니다. 예를 들어, 5/1 ARM은 5년 동안 금리가 고정된 후 1년에 한 번씩 조정되며, 7/1 ARM은 7년 동안 고정된 후 매년 조정됩니다.

ARM 금리 상한선(Caps) 작동 방식

고정 기간이 끝나면 ARM 금리는 인덱스(기준 금리)에 대출 기관이 설정한 고정 마진(가산 금리)을 더하여 다시 계산됩니다. 금리 상한선은 금리가 이동할 수 있는 범위를 제한하며, 차입자를 위한 가장 중요한 보호 장치입니다. 일반적으로 다음과 같이 2/2/5와 같이 세 개의 숫자로 표시됩니다.

• 초기 조정 상한선 (첫 번째 숫자) — 첫 번째 조정 시 금리가 상승할 수 있는 최대 폭입니다.
• 정기 조정 상한선 (두 번째 숫자) — 이후 각 조정 시마다 변동할 수 있는 최대 폭입니다.
• 평생 상한선 (세 번째 숫자) — 대출 기간 동안 금리가 초기 금리보다 최대로 올라갈 수 있는 한도입니다.

이 계산기는 이 상한선을 사용하여 최악의 경우를 시뮬레이션합니다. 즉, 첫 번째 조정 시 초기 상한선만큼 금리가 폭등하고, 이후 평생 상한선에 도달하여 유지될 때까지 매년 정기 상한선만큼 가득 차서 상승하는 시나리오를 보여줍니다.

ARM 납입금 계산 공식

금리가 변경될 때마다 남은 대출 잔액은 표준 모기지 납입 공식에 따라 남은 기간 동안 재상환 조건으로 계산됩니다.

여기서 M은 월 납입금, P는 남은 대출 잔액, i는 월별 이자율(연 금리를 12로 나눈 값), n은 남은 월 납입 횟수입니다. 발생 가능한 최대 납입금은 금리가 평생 상한선에 도달할 때 발생하며, 이는 초기 금리에 평생 상한선을 더한 값과 같습니다.

최악의 경우 금리 예시 (5/1 ARM, 2/2/5 상한선)

6%의 초기 금리에서 시작하는 경우, 2/2/5 상한선 구조를 가진 5/1 ARM은 다음과 같은 최악의 경로를 따릅니다.

ARM vs 고정금리 모기지

ARM은 비교 가능한 고정금리 모기지보다 거의 항상 더 낮은 초기 금리를 제공하므로, 고정 기간 동안 납입금을 아낄 수 있습니다. 이는 고정 기간이 끝나기 전에 매각이나 재융자를 계획하고 있거나 향후 금리가 하락할 것이라고 믿는 경우에 매력적입니다. 반대로 상충 관계로서의 불확실성도 존재합니다. 고정 기간이 끝난 후 납입금이 급격히 오를 수 있기 때문입니다. 고정금리 모기지는 대출 기간 전체 동안 동일한 금리와 납입금을 유지하므로, 초기 금리가 더 높은 대신 완벽한 예측 가능성을 보장받습니다. 이 계산기에 비교할 고정 금리를 입력하여 두 상품을 나란히 비교해 보세요.

ARM은 언제 선택하는 것이 좋을까요?

이 계산기 사용 방법

1. 대출 정보 입력: 대출 금액과 초기(티저) 이자율을 입력한 후, 대출 기간과 5/1 또는 7/1 같은 ARM 유형을 선택합니다.
2. 금리 상한선 입력: 초기, 정기 및 평생 상한선을 설정합니다. 가장 흔한 기본값은 2/2/5입니다.
3. 비교 대상 추가 (선택 사항): 비교 가능한 고정 금리를 입력하여 ARM과 고정금리 모기지를 비교해 봅니다.
4. 계산하기 클릭: 초기 납입금, 최악의 경우 최대 납입금, 납입 충격, 궤적 차트 및 연도별 일정표를 검토합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

5/1 ARM이란 무엇인가요?

5/1 ARM은 처음 5년 동안은 고정 이자율이 적용되고, 그 이후에는 남은 기간 동안 1년에 한 번씩 금리가 조정되는 변동금리 모기지입니다. 첫 번째 숫자는 년 단위의 고정 기간 길이를 나타내고, 두 번째 숫자는 그 이후 금리가 조정되는 주기(년)를 나타냅니다.

ARM 상한선 2/2/5는 무엇을 의미하나요?

ARM 상한선은 금리가 변동할 수 있는 폭을 제한합니다. 2/2/5 구조에서 첫 번째 숫자는 초기 조정 상한선(첫 번째 조정 시 금리가 최대 2%까지 상승 가능)이고, 두 번째 숫자는 정기 상한선(이후 각 조정 시마다 최대 2%까지 상승 가능)이며, 세 번째 숫자는 평생 상한선(대출 기간 동안 금리가 초기 금리보다 5% 이상 올라갈 수 없음)을 의미합니다.

ARM에서 납입 충격(Payment Shock)이란 무엇인가요?

납입 충격은 금리가 조정된 후 초기 월 납입금에서 더 높은 납입금으로 증가하는 것을 말합니다. 이 계산기는 초기 납입금과 평생 상한선이 허용하는 최대 납입금 간의 차이인 최악의 경우의 납입 충격을 보여줍니다.

ARM 납입금은 얼마나 높게 올라갈 수 있나요?

최대치는 평생 상한선에 의해 설정됩니다. 가능한 가장 높은 금리는 초기 금리에 평생 상한선을 더한 값입니다. 해당 금리가 적용되면 남은 대출 잔액이 남은 기간에 걸쳐 재상환 조건으로 계산되어 최대 월 납입금이 도출됩니다. 이 도구는 사용자를 위해 최악의 경우의 납입금을 계산해 줍니다.

ARM이 고정금리 모기지보다 더 나은가요?

ARM은 대개 더 낮은 초기 금리를 제공하므로 고정 기간 동안 돈을 절약할 수 있으며, 특히 고정 기간이 끝나기 전에 집을 팔거나 재융자(리파이낸싱)를 계획하고 있는 경우에 유리합니다. 고정금리 모기지는 전체 대출 기간 동안 예측 가능한 납입금을 제공합니다. 올바른 선택은 대출을 얼마나 오래 유지할 것인지와 향후 납입금이 인상될 위험을 얼마나 감당할 수 있는지에 달려 있습니다.

고정 기간이 지난 후 ARM은 어떻게 되나요?

고정 기간이 지나면 금리는 정기적으로 인덱스(기준 금리)에 대출 기관이 설정한 마진(가산 금리)을 더하여 재계산된 후, 상한선에 의해 제한됩니다. 금리가 변경될 때마다 남은 잔액이 남은 기간에 걸쳐 재상환 조건으로 계산되므로 월 납입금이 오르거나 내릴 수 있습니다. 이 계산기는 매 조정 시마다 금리가 상한선까지 상승하는 최악의 경우를 모델링합니다.

추가 자료

• 변동금리 모기지 - Wikipedia
• 변동금리 모기지 안내 - 소비자금융보호국(CFPB)