Brutto-MietmultIPlikator-Rechner

Willkommen beim Brutto-MietmultIPlikator-Rechner, einem umfassenden Analyse-Tool für Immobilieninvestitionen, das den GRM berechnet und Fair-Value-Schätzungen, Investment-Bewertungen sowie Schritt-für-Schritt-Berechnungen liefert. Egal, ob Sie Mietobjekte bewerten, Investitionsmöglichkeiten vergleichen oder angemessene Angebotspreise ermitteln – dieser Rechner bietet professionelle Analysen für fundierte Entscheidungen.

Was ist der Brutto-Mietmultiplikator (GRM)?

Der Brutto-Mietmultiplikator (GRM) ist eine Kennzahl zur Immobilienbewertung, die das Verhältnis zwischen dem Preis einer Immobilie und ihren jährlichen Bruttomieteinnahmen misst. Er bietet eine schnelle Möglichkeit, Anlageimmobilien zu vergleichen und abzuschätzen, wie viele Jahre an Mieteinnahmen erforderlich wären, um den Kaufpreis zu decken.

Beispielsweise hat eine Immobilie für 300.000 €, die jährlich 24.000 € an Miete generiert, einen GRM von 12,5. Das bedeutet, es würde 12,5 Jahre Bruttomiete dauern, um dem Immobilienpreis zu entsprechen.

GRM-Werte verstehen

Die Interpretation des GRM hängt von Ihren Investitionszielen und den lokalen Marktbedingungen ab:

So verwenden Sie diesen Rechner

1. Immobilienpreis eingeben: Geben Sie den Verkaufspreis oder den geforderten Preis der Immobilie ein, die Sie bewerten.
2. Mieteinnahmen eingeben: Geben Sie entweder die monatlichen oder die jährlichen Bruttomieteinnahmen an. Falls das Objekt leer steht, nutzen Sie Marktmietschätzungen vergleichbarer Objekte.
3. Mietzeitraum wählen: Wählen Sie aus, ob Sie die Monats- oder Jahresmiete eingegeben haben.
4. Berechnen und analysieren: Prüfen Sie Ihr GRM-Ergebnis zusammen mit der Investment-Bewertung, den Fair-Value-Vergleichen und der Schritt-für-Schritt-Aufschlüsselung.

GRM vs. Cap Rate: Was ist der Unterschied?

Sowohl der GRM als auch die Kapitalisierungsrate (Cap Rate) werden zur Bewertung von Immobilieninvestitionen herangezogen, dienen jedoch unterschiedlichen Zwecken:

Wann man den GRM nutzt: Schnelle Immobilienvergleiche, Vorauswahl potenzieller Investitionen, Märkte, in denen die Betriebskosten bei allen Immobilien ähnlich sind.

Wann man die Cap Rate nutzt: Detaillierte Investitionsanalyse, Immobilien mit unterschiedlichen Kostenquoten, endgültige Kaufentscheidungen.

Berechnung des fairen Immobilienwerts mittels GRM

Sie können die GRM-Formel umkehren, um einen fairen Immobilienpreis basierend auf den Mieteinnahmen zu schätzen:

Dieser Rechner liefert Fair-Value-Schätzungen bei verschiedenen GRM-Stufen (8, 10, 12, 15 und 20), damit Sie sehen können, was die Immobilie unter verschiedenen Marktbedingungen wert sein könnte.

Faktoren, die den GRM beeinflussen

Marktfaktoren

• Lage: Erstklassige städtische Lagen haben aufgrund des Wertsteigerungspotenzials meist höhere GRMs.
• Angebot und Nachfrage: Gebiete mit hoher Nachfrage und begrenztem Angebot tendieren zu höheren GRMs.
• Wirtschaftliche Bedingungen: Starke lokale Wirtschaften können höhere Immobilienpreise im Verhältnis zur Miete stützen.
• Zinssätze: Niedrigere Zinsen können die Immobilienpreise (und GRMs) nach oben treiben, da mehr Käufer in den Markt eintreten.

Immobilienfaktoren

• Zustand der Immobilie: Gut gepflegte Immobilien erzielen oft Premiumpreise.
• Immobilientyp: Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser haben unterschiedliche typische GRMs.
• Annehmlichkeiten: Objekte mit begehrten Merkmalen können höhere GRMs aufweisen.
• Alter und Bauweise: Neuere Immobilien haben oft geringere Erwartungen an die Instandhaltung.

Einschränkungen des GRM

• Ignoriert Betriebskosten: Der GRM berücksichtigt keine Grundsteuern, Versicherungen, Instandhaltung oder Verwaltungskosten.
• Keine Berücksichtigung von Leerstand: Er geht von einer 100%igen Belegung aus, was selten erreicht wird.
• Marktvariationen: Der angemessene GRM variiert erheblich je nach Standort und Immobilientyp.
• Finanzierungskosten: Hypothekenzinsen oder Darlehensbedingungen werden nicht berücksichtigt.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was ist der Brutto-Mietmultiplikator (GRM)?

Der Brutto-Mietmultiplikator (GRM) ist eine Kennzahl zur Immobilienbewertung, die den Preis einer Immobilie mit ihren jährlichen Bruttomieteinnahmen vergleicht. Die Formel lautet: GRM = Immobilienpreis ÷ Jährliche Bruttomieteinnahmen. Er gibt an, wie viele Jahre an Miete nötig wären, um den Kaufpreis der Immobilie abzuzahlen.

Was ist ein guter GRM für eine Anlageimmobilie?

Im Allgemeinen gilt ein GRM von 4-7 als ausgezeichnet, 8-12 als gut und 12-16 als durchschnittlich. Ein guter GRM variiert jedoch je nach Markt: In städtischen Gebieten liegen die GRMs aufgrund des höheren Wertsteigerungspotenzials oft bei 15-25+, während ländliche Gebiete GRMs von 4-8 aufweisen können.

Wie berechne ich den GRM aus der Monatsmiete?

Um den GRM aus der Monatsmiete zu berechnen, multiplizieren Sie zunächst die Monatsmiete mit 12, um die jährlichen Bruttomieteinnahmen zu erhalten, und dividieren Sie dann den Immobilienpreis durch diesen Jahresbetrag. Beispiel: Bei einer Monatsmiete von 2.000 € und einem Immobilienpreis von 300.000 € beträgt der GRM = 300.000 € ÷ 24.000 € = 12,5.

Was ist der Unterschied zwischen GRM und Cap Rate?

Der GRM verwendet die Bruttomieteinnahmen (vor Ausgaben), was die Berechnung vereinfacht, aber weniger genau macht. Die Cap Rate verwendet das Nettobetriebsergebnis (nach Betriebskosten) und bietet ein vollständigeres Bild der Rentabilität.

Warum haben einige Gebiete einen höheren GRM als andere?

Ein höherer GRM deutet in der Regel darauf hin, dass die Immobilienpreise im Verhältnis zu den Mieteinnahmen hoch sind (oft in Großstädten mit Wertsteigerungspotenzial). Gebiete mit niedrigerem GRM haben oft einen stärkeren Cashflow, aber eventuell weniger Wertsteigerungspotenzial.

Wie kann ich den GRM nutzen, um einen fairen Immobilienpreis zu ermitteln?

Kehren Sie die GRM-Formel um: Fairer Preis = Jährliche Bruttomiete × Ziel-GRM. Recherchieren Sie typische GRMs in Ihrem Markt und multiplizieren Sie dann die jährlichen Mieteinnahmen der Immobilie mit diesem Wert.

Verwandte Rechner

• Cap Rate Rechner - Berechnen Sie die Kapitalisierungsrate anhand des Nettobetriebsergebnisses
• ROI Rechner - Berechnen Sie die Rendite (Return on Investment) für jede Anlage
• Mietrendite-Rechner - Berechnen Sie Brutto- und Nettomietrenditen

Zusätzliche Ressourcen

• Mietmultiplikator - Wikipedia
• Gross Income Multiplier - Investopedia (Englisch)