เครื่องคำนวณสินเชื่อก่อสร้าง

ประมาณการยอดชำระแบบจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยสำหรับการเบิกเงินกู้ตามงวดงานก่อสร้าง และยอดชำระรายเดือนแบบผ่อนชำระสะสมหลังจากสร้างบ้านเสร็จ ดูว่ายอดชำระเฉพาะดอกเบี้ยของคุณเพิ่มขึ้นอย่างไรในแต่ละเดือนระหว่างการก่อสร้าง เปรียบเทียบแผนการเบิกเงินกู้แบบเท่ากัน แบบเบิกช่วงแรกมาก และแบบเบิกช่วงท้ายมาก พร้อมทั้งดูดอกเบี้ยการก่อสร้างทั้งหมดรวมถึงค่าใช้จ่ายสินเชื่อบ้านถาวรบนเส้นเวลาเดียวกัน รวมตารางแผนการเบิกเงินกู้และการแยกย่อยทีละขั้นตอน

ตัวอย่างด่วน — คลิกเพื่อกรอกข้อมูลในฟอร์ม จากนั้นกดคำนวณ:

ต้นทุนโครงการทั้งหมด

ค่าที่ดินรวมกับค่าก่อสร้าง (ยอดรวมทั้งหมดที่คุณต้องการกู้)

เงินดาวน์

ส่วนของผู้ถือหุ้น / เงินสดที่คุณสมทบ ยอดเงินกู้ = ต้นทุน − เงินดาวน์

อัตราดอกเบี้ยช่วงก่อสร้าง

% / ปี

ระยะเวลาการก่อสร้าง

เดือน

กำหนดการเบิกจ่ายเงินงวด

รูปแบบการเบิกจ่ายเงินสินเชื่อตลอดระยะเวลาก่อสร้างมีผลต่อยอดรวมดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อถาวร

% / ปี

ระยะเวลาสินเชื่อถาวร

ปี

Embed เครื่องคำนวณสินเชื่อก่อสร้าง Widget

เกี่ยวกับ เครื่องคำนวณสินเชื่อก่อสร้าง

เครื่องคำนวณสินเชื่อก่อสร้าง ช่วยประมาณการยอดผ่อนชำระแบบจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยที่คุณต้องจ่ายตามงวดการเบิกเงินในขณะที่บ้านของคุณกำลังก่อสร้าง และประเมินยอดผ่อนชำระรายเดือนแบบทยอยชำระคืนเต็มจำนวนหลังจากที่การก่อสร้างเสร็จสิ้นและวงเงินกู้เปลี่ยนเป็นสินเชื่อบ้านถาวร เครื่องคำนวณนี้จะแตกต่างจากเครื่องคำนวณสินเชื่อบ้านทั่วไป โดยมันจะจำลองรูปแบบที่ยอดชำระของคุณค่อยๆ ไต่ระดับขึ้นเมื่อผู้รับเหมาเบิกเงินออกไปมากขึ้น ช่วยให้คุณสามารถเปรียบเทียบกำหนดการเบิกจ่ายทั้งแบบเท่ากัน แบบจ่ายมากช่วงแรก และแบบจ่ายมากช่วงท้าย พร้อมทั้งแสดงดอกเบี้ยก่อสร้างรวมเคียงคู่กับต้นทุนสินเชื่อบ้านระยะยาวบนลำดับเวลาเดียวอย่างชัดเจน

สินเชื่อก่อสร้างคืออะไร?

สินเชื่อก่อสร้าง คือสินเชื่อระยะสั้นที่ใช้สำหรับสร้างบ้านใหม่หรือทำการรีโนเวทครั้งใหญ่ แทนที่จะได้รับเงินเต็มจำนวนในวันปิดสัญญาเหมือนสินเชื่อบ้านทั่วไป ผู้ให้กู้จะปล่อยเงินออกมาเป็นงวดๆ ที่เรียกว่า การเบิกจ่ายเงินงวด (Draws) เมื่อผู้รับเหมาสร้างเสร็จตามเป้าหมายของงาน เช่น งานฐานราก งานโครงสร้าง งานมุงหลังคา งานระบบ และงานตกแต่งขั้นสุดท้าย คุณจะจ่ายดอกเบี้ยเฉพาะยอดเงินที่ถูกเบิกออกไปใช้จริงเท่านั้น ดังนั้น ยอดผ่อนชำระจึงเริ่มต้นจากจำนวนน้อยๆ และเพิ่มขึ้นเมื่อโครงการมีความคืบหน้า

การผ่อนชำระสินเชื่อก่อสร้างทำงานอย่างไร

ในระหว่างการก่อสร้าง ยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือนจะเป็นเพียงดอกเบี้ยจากยอดหนี้คงค้าง (ยอดที่เบิกไปแล้ว) ของคุณ เนื่องจากยอดสะสมนั้นจะเพิ่มขึ้นทุกครั้งที่มีการเบิกงวดงาน ยอดผ่อนเฉพาะดอกเบี้ยจึงสูงขึ้นตามไปด้วย และจะพุ่งสูงสุดในช่วงก่อนที่บ้านจะสร้างเสร็จสมบูรณ์ เมื่อบ้านเสร็จแล้ว เงินกู้ดังกล่าวจะถูกชำระคืนหรือถูกแปลงสภาพให้เป็นสินเชื่อบ้านระยะยาว และคุณจะเริ่มผ่อนชำระตามมาตรฐานในรูปแบบเงินต้นรวมดอกเบี้ย (P&I)

สูตรการคำนวณสินเชื่อก่อสร้าง

ขั้นตอนที่ 1 — จำนวนเงินกู้

$$\text{Loan} = \text{Total Project Cost} - \text{Down Payment}$$

ขั้นตอนที่ 2 — ยอดผ่อนชำระเฉพาะดอกเบี้ยรายเดือน

$$\text{Payment}_k = \text{Cumulative Drawn}_k \times \frac{\text{Annual Rate}}{12}$$

ขั้นตอนที่ 3 — ยอดผ่อนชำระสินเชื่อบ้านถาวร

$$M = P \times \frac{i(1+i)^n}{(1+i)^n - 1}$$

ในขั้นตอนที่ 3 $P$ คือวงเงินกู้, $i$ คืออัตราดอกเบี้ยสินเชื่อถาวรรายเดือน (อัตราดอกเบี้ยรายปี ÷ 12) และ $n$ คือจำนวนงวดผ่อนชำระรายเดือนทั้งหมด (จำนวนปี × 12) นี่คือสูตรการคำนวณการทยอยชำระคืนแบบเดียวกับที่ใช้ในเครื่องคำนวณสินเชื่อบ้านมาตรฐาน

ทำไมกำหนดการเบิกจ่ายเงินงวดจึงมีความสำคัญ

เนื่องจากดอกเบี้ยจะเกิดขึ้นเฉพาะจากยอดเงินที่เบิกออกมาแล้วเท่านั้น จังหวะเวลาในการเบิกจ่ายงวดงานของคุณจึงส่งผลต่อยอดรวมดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้างที่คุณต้องชำระดังนี้:

⚖️ เบิกจ่ายเท่ากัน (Even Draws)

เงินกู้จะถูกปล่อยออกในจำนวนที่เท่ากันทุกเดือน ซึ่งจะสอดคล้องกับหลักเกณฑ์ทั่วไปที่ว่าคุณจะจ่ายดอกเบี้ยจากเงินประมาณครึ่งหนึ่งของวงเงินกู้ทั้งหมดตลอดระยะเวลาการก่อสร้าง

🏗️ จ่ายมากช่วงแรก (Front-Loaded)

เงินจำนวนมากจะถูกเบิกออกไปตั้งแต่ช่วงแรกๆ (เนื่องจากค่าที่ดิน งานฐานราก และงานโครงสร้างมีราคาแพง) ยอดคงค้างจึงสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้คุณมีดอกเบี้ยก่อสร้างสะสมรวมมากกว่า

🏡 จ่ายมากช่วงท้าย (Back-Loaded)

เงินส่วนใหญ่จะถูกเบิกในช่วงท้ายของโครงการ (เช่น งานตกแต่งและอุปกรณ์ราคาแพง) ยอดหนี้คงค้างจึงอยู่ในระดับต่ำเป็นเวลานาน ทำให้คุณมีดอกเบี้ยก่อสร้างสะสมรวมน้อยกว่า

ข้อเปรียบเทียบระหว่างสินเชื่อแบบ Construction-to-Permanent และสินเชื่อก่อสร้างแบบแยกสัญญา (Stand-Alone)

คุณสมบัติ	สินเชื่อแบบ Construction-to-Permanent	สินเชื่อก่อสร้างแบบแยกสัญญา (Stand-Alone)
จำนวนครั้งในการทำสัญญา/ปิดบัญชี	ครั้งเดียว	สองครั้ง (ตอนสร้าง และตอนกู้บ้าน)
ค่าธรรมเนียมการปิดบัญชี	จ่ายครั้งเดียว	จ่ายสองครั้ง
แปลงสภาพอัตโนมัติ?	ใช่ — เปลี่ยนเป็นสินเชื่อบ้านถาวรทันที	ไม่ — ต้องทำเรื่องรีไฟแนนซ์แยกต่างหาก
ความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ยเมื่อสร้างเสร็จ	มักจะล็อกอัตราดอกเบี้ยไว้ตั้งแต่แรก	ต้องเผชิญกับอัตราดอกเบี้ย ณ เวลาที่รีไฟแนนซ์

กำหนดการเบิกจ่ายงวดงานก่อสร้างทั่วไป

ผู้ให้กู้และผู้รับเหมาจะตกลงเรื่องกำหนดการเบิกจ่ายเงินงวดร่วมกันก่อนเริ่มงาน โดยกำหนดการเบิกจ่ายสำหรับที่อยู่อาศัยทั่วไปแบบ 5 งวดงานมักจะมีลักษณะดังนี้:

งวดที่	ขั้นตอนงานก่อสร้าง	สัดส่วนประมาณการจากวงเงินกู้
งวดที่ 1	การขออนุญาต, การเตรียมพื้นที่ และงานฐานราก	15%
งวดที่ 2	งานโครงสร้าง และงานหลังคา	25%
งวดที่ 3	งานระบบประปา, ระบบไฟฟ้า และงานปิดผิวภายนอก	20%
งวดที่ 4	งานตกแต่งภายใน, งานผนังเบา และงานสถาปัตยกรรม	25%
งวดที่ 5	การก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ และการตรวจรับงาน	15%

เปอร์เซ็นต์ที่แน่นอนจะแตกต่างกันไปตามผู้ให้กู้และโครงการ เครื่องคำนวณนี้จำลองรูปแบบจังหวะเวลาทั้งแบบเท่ากัน จ่ายมากช่วงแรก หรือจ่ายมากช่วงท้าย เพื่อให้คุณสามารถประเมินกรอบต้นทุนดอกเบี้ยที่น่าจะเกิดขึ้นได้ใกล้เคียงที่สุด

วิธีใช้งานเครื่องคำนวณนี้

กรอกตัวเลขโครงการของคุณ: ระบุต้นทุนโครงการทั้งหมด (ค่าที่ดิน + ค่าก่อสร้าง) และเงินดาวน์ของคุณ ส่วนต่างที่ได้จะกลายเป็นจำนวนเงินกู้
ตั้งค่าเงื่อนไขการก่อสร้าง: กรอกอัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อก่อสร้าง ระยะเวลาการก่อสร้างเป็นหน่วยเดือน และเลือกรูปแบบกำหนดการเบิกจ่ายเงินงวด
ตั้งค่าเงื่อนไขสินเชื่อบ้านถาวร: กรอกอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาของสินเชื่อระยะยาวที่จะเริ่มต้นหลังจากบ้านสร้างเสร็จสิ้น
คลิกคำนวณ: ตรวจสอบระดับการชำระเงินเฉพาะดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ยอดผ่อนชำระรายเดือนของสินเชื่อถาวร ดอกเบี้ยรวมของทั้งสองช่วง และตารางกำหนดการเบิกจ่ายงวดงานแบบเดือนต่อเดือนฉบับเต็ม

คำถามที่พบบ่อย (FAQs)

สินเชื่อก่อสร้างทำงานอย่างไร?

สินเชื่อก่อสร้างจะจ่ายเงินให้เป็นงวดๆ ที่เรียกว่าการเบิกจ่ายเงินงวด (Draws) เมื่อการก่อสร้างบรรลุเป้าหมายตามที่กำหนดไว้ เช่น งานฐานราก งานโครงสร้าง และงานตกแต่ง ในระหว่างการก่อสร้าง คุณจะจ่ายดอกเบี้ยเฉพาะยอดเงินที่เบิกออกมาใช้แล้วเท่านั้น ดังนั้นยอดผ่อนชำระของคุณจะเริ่มต้นจากจำนวนน้อยๆ และเพิ่มขึ้นเมื่อมีการเบิกเงินสินเชื่อออกมามากขึ้น เมื่อสร้างบ้านเสร็จแล้ว สินเชื่อนี้จะเปลี่ยนเป็นสินเชื่อบ้านถาวรหรือรีไฟแนนซ์เป็นสินเชื่อบ้านถาวรต่อไป

ยอดผ่อนชำระสินเชื่อก่อสร้างคำนวณอย่างไร?

ในระหว่างการก่อสร้าง ยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือนจะเท่ากับยอดเงินเบิกสะสมคูณด้วยอัตราดอกเบี้ยรายเดือน (อัตราดอกเบี้ยรายปีหารด้วย 12) เนื่องจากยอดเงินกู้ที่เบิกออกมาจะเพิ่มขึ้นตามเวลา ยอดผ่อนเฉพาะดอกเบี้ยจึงค่อยๆ เพิ่มขึ้นตามไปด้วย หลังจากก่อสร้างเสร็จ ยอดผ่อนชำระสินเชื่อถาวรจะเป็นสินเชื่อบ้านแบบทยอยผ่อนชำระมาตรฐาน: M = P × i × (1 + i)ⁿ / ((1 + i)ⁿ − 1) โดยที่ P คือจำนวนเงินกู้, i คืออัตราดอกเบี้ยรายเดือน และ n คือจำนวนเดือนทั้งหมด

สินเชื่อเพื่อการก่อสร้างและเปลี่ยนเป็นสินเชื่อบ้านถาวร (Construction-to-Permanent Loan) คืออะไร?

สินเชื่อแบบ Construction-to-Permanent คือสินเชื่อสัญญาเดียวที่ให้เงินทุนสำหรับการก่อสร้างด้วยยอดผ่อนชำระแบบจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยตามงวดงาน และจากนั้นจะเปลี่ยนเป็นสินเชื่อบ้านระยะยาวโดยอัตโนมัติเมื่อบ้านสร้างเสร็จสมบูรณ์ สินเชื่อประเภทนี้มีความสะดวกสบายเพราะคุณทำสัญญาและจ่ายค่าธรรมเนียมการปิดบัญชีเพียงครั้งเดียว แตกต่างจากสินเชื่อก่อสร้างแบบสแตนด์อโลนที่ต้องดำเนินการรีไฟแนนซ์แยกเป็นสินเชื่อบ้านอีกสัญญาในภายหลัง

ทำไมยอดผ่อนชำระค่าก่อสร้างของฉันจึงเพิ่มขึ้นทุกเดือน?

คุณจะถูกเรียกเก็บดอกเบี้ยเฉพาะยอดเงินที่ได้เบิกออกจากสินเชื่อไปแล้วจริงๆ เท่านั้น ในช่วงแรกของการสร้างบ้าน เงินจะถูกเบิกออกไปเพียงบางส่วน ยอดผ่อนชำระแบบจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยจึงยังต่ำอยู่ เมื่อผู้รับเหมาสร้างเสร็จตามงวดงานและเบิกเงินทุนเพิ่มขึ้น ยอดหนี้คงค้างก็จะเติบโตขึ้น ส่งผลให้ยอดผ่อนชำระแบบจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยสูงขึ้นเรื่อยๆ และจะขึ้นไปแตะระดับสูงสุดในช่วงก่อนที่บ้านจะสร้างเสร็จสมบูรณ์

กำหนดการเบิกจ่ายเงินงวดมีผลต่อจำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายหรือไม่?

มีผลอย่างมาก เนื่องจากดอกเบี้ยจะสะสมจากยอดเงินที่เบิกออกมาใช้ ดังนั้นการเบิกจ่ายเงินงวดแบบเน้นช่วงแรก (จ่ายเงินออกไปมากตั้งแต่เริ่มแรก) จะทำให้เกิดดอกเบี้ยสะสมระหว่างก่อสร้างโดยรวมมากกว่า ในขณะที่การเบิกจ่ายเงินงวดแบบเน้นช่วงท้าย (จ่ายเงินออกไปมากในช่วงท้าย) จะเกิดดอกเบี้ยสะสมน้อยกว่า ส่วนกำหนดการเบิกจ่ายแบบเท่ากันจะอยู่ตรงกลาง ซึ่งใกล้เคียงกับหลักเกณฑ์ทั่วไปที่ระบุว่าคุณจะจ่ายดอกเบี้ยจากเงินประมาณครึ่งหนึ่งของวงเงินกู้ทั้งหมดตลอดระยะเวลาการก่อสร้าง

ฉันต้องใช้เงินดาวน์เท่าไหร่สำหรับสินเชื่อก่อสร้าง?

โดยทั่วไปสินเชื่อก่อสร้างต้องการเงินดาวน์ที่สูงกว่าสินเชื่อบ้านมาตรฐาน มักจะอยู่ที่ 20% ถึง 25% ของต้นทุนโครงการทั้งหมด เนื่องจากมีความเสี่ยงสูงกว่า อย่างไรก็ตาม โครงการที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลบางโครงการอาจอนุญาตให้ใช้เงินดาวน์น้อยกว่านี้ได้ เครื่องคำนวณนี้ช่วยให้คุณสามารถกรอกจำนวนเงินดาวน์เท่าใดก็ได้เพื่อดูว่ามันจะเปลี่ยนวงเงินกู้และยอดผ่อนชำระของคุณอย่างไร