เครื่องมือเพิ่มประสิทธิภาพราคา Airbnb

เครื่องมือเพิ่มประสิทธิภาพราคา Airbnb ช่วยให้ผู้ปล่อยเช่าที่พักระยะสั้นค้นหาราคาต่อคืนที่สร้างรายได้สูงสุด ไม่ใช่แค่ราคาที่ทำให้ห้องเต็มปฏิทินเท่านั้น โดยเริ่มต้นจากต้นทุนจุดคุ้มทุนที่แท้จริงของคุณ และนำปัจจัยต่างๆ ที่ส่งผลต่อราคามาคำนวณร่วมด้วย ได้แก่ ความต้องการของทำเลที่ตั้ง เป้าหมายอัตราการเข้าพัก ปัจจัยทางฤดูกาล ความต้องการในวันหยุดสุดสัปดาห์ และส่วนต่างราคาสำหรับช่วงไฮซีซั่น ผลลัพธ์ที่ได้คือราคาแนะนำสำหรับวันธรรมดา วันหยุดสุดสัปดาห์ และช่วงพีค รวมถึงประมาณการรายได้รายเดือน RevPAN และตารางเปรียบเทียบระหว่างอัตราการเข้าพักกับรายได้ เพื่อให้คุณตั้งราคาได้อย่างมีกลยุทธ์

ทำไมการตั้งราคา Airbnb ถึงเป็นเรื่องยาก

ผู้ปล่อยเช่าส่วนใหญ่มักจะลอกราคาของเพื่อนบ้าน หรือปล่อยให้ราคาคงที่เท่าเดิมตลอดทั้งปี ซึ่งทั้งสองวิธีทำให้คุณเสียโอกาสในการสร้างรายได้ ราคาที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับต้นทุนต่อคืนของคุณ ความต้องการในทำเลที่ตั้งของคุณ อัตราความเต็มของห้องที่คุณต้องการ และขึ้นอยู่กับว่าเป็นวันอังคารที่เงียบเหงาในเดือนกุมภาพันธ์หรือวันเสาร์ในช่วงไฮซีซั่น เครื่องมือเพิ่มประสิทธิภาพราคานี้จะแจกแจงส่วนประกอบต่างๆ เหล่านี้ให้เห็นอย่างชัดเจน เพื่อให้คุณเห็นว่าแต่ละปัจจัยช่วยดันราคาของคุณขึ้นหรือลงอย่างไร

วิธีที่เครื่องมือเพิ่มประสิทธิภาพใช้สร้างราคาของคุณ

เครื่องมือนี้สร้างราคาต่อคืนของคุณในรูปแบบลำดับขั้นที่โปร่งใส แต่ละขั้นตอนจะเป็นการคูณราคาปัจจุบัน และแถบเคลื่อนไหวในส่วนผลลัพธ์จะแสดงให้เห็นถึงผลกระทบของแต่ละปัจจัย

การเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียระหว่างอัตราการเข้าพักกับรายได้

แนวคิดที่มีประโยชน์ที่สุดในเครื่องมือนี้คือ อัตราการเข้าพักและราคามีความสวนทางกัน หากคุณต้องการให้ห้องถูกจองเกือบทุกคืน โดยทั่วไปคุณต้องตั้งราคาให้ต่ำลง แต่ถ้าคุณยอมให้มีคืนที่ห้องว่างบ้าง คุณก็จะสามารถคิดราคาส่วนต่างที่สูงขึ้นได้ ไม่มีแนวคิดไหนที่จะชนะเสมอไป สิ่งสำคัญที่สุดคือรายได้รวม ตารางเปรียบเทียบนี้จะคำนวณตัวเลขของคุณตามเป้าหมายอัตราการเข้าพักต่างๆ และเน้นแถวที่สร้างรายได้มากที่สุด เพื่อให้คุณตัดสินใจได้ว่าการพยายามทำให้อัตราการเข้าพักเต็มปฏิทินนั้นคุ้มค่าจริงหรือไม่

ส่วนต่างราคาแนะนำตามระดับความต้องการ

อะไรที่มีผลต่อราคาที่เหมาะสมที่สุดของคุณ?

วิธีใช้งานเครื่องมือคำนวณนี้

1. กรอกต้นทุนฐานต่อคืนของคุณ: รวมค่าผ่อนบ้านหรือค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค สิ่งของเครื่องใช้ ค่าประกัน และค่าธรรมเนียมต่างๆ ต่อคืน แล้วเลือกสกุลเงินของคุณ
2. ตั้งค่าความต้องการ ฤดูกาล และอัตราการเข้าพัก: เลือกระดับความต้องการของทำเลที่ตั้งและฤดูกาลปัจจุบันของคุณ จากนั้นกรอกอัตราการเข้าพักที่คุณตั้งเป้าไว้
3. เพิ่มค่าธรรมเนียมและส่วนต่างราคา: กรอกค่าทำความสะอาด ระยะเวลาเข้าพักเฉลี่ย ส่วนต่างราคาสำหรับวันหยุดสุดสัปดาห์ และส่วนต่างราคาสำหรับช่วงไฮซีซั่น
4. เพิ่มประสิทธิภาพราคา: คลิก เพิ่มประสิทธิภาพราคา เพื่อดูแนะนำราคาสำหรับวันธรรมดา วันหยุดสุดสัปดาห์ และช่วงพีค ลำดับขั้นปัจจัย ปฏิทินราคา 7 วัน ประมาณการรายได้รายเดือน และตารางเปรียบเทียบอัตราการเข้าพักกับรายได้

คำถามที่พบบ่อย

ฉันควรตั้งราคา Airbnb ของฉันอย่างไรให้ถูกต้อง?

เริ่มต้นจากต้นทุนจุดคุ้มทุนต่อคืนของคุณ จากนั้นเพิ่มส่วนต่างราคาสำหรับความต้องการของทำเลที่ตั้ง เป้าหมายอัตราการเข้าพัก และฤดูกาลปัจจุบัน เพิ่มส่วนต่างราคาสำหรับวันหยุดสุดสัปดาห์ในคืนวันศุกร์และวันเสาร์ และส่วนต่างราคาสำหรับช่วงไฮซีซั่นในช่วงที่มีความต้องการสูง เครื่องมือเพิ่มประสิทธิภาพราคาจะรวมปัจจัยเหล่านี้เข้าด้วยกันเป็นราคาแนะนำสำหรับวันธรรมดา วันหยุดสุดสัปดาห์ และช่วงพีค พร้อมทั้งแสดงประมาณการรายได้รายเดือนเพื่อให้คุณสามารถเลือกราคาที่สร้างรายได้มากที่สุด แทนที่จะเลือกราคาที่แค่ทำให้ห้องเต็มปฏิทินเท่านั้น

อัตราการเข้าพักที่ดีสำหรับที่พักเช่าระยะสั้นคือเท่าไหร่?

ที่พักเช่าระยะสั้นที่ดำเนินกิจการได้ดีส่วนใหญ่จะมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยระหว่าง 50% ถึง 75% ตลอดทั้งปี โดยมี 65% เป็นเกณฑ์มาตรฐานทั่วไป การตั้งเป้าหมายอัตราการเข้าพักที่สูงขึ้นมักหมายถึงการตั้งราคาให้ต่ำลงเล็กน้อยเพื่อให้ได้ยอดจองมากขึ้น ในขณะที่เป้าหมายที่ต่ำลงจะช่วยให้คุณสามารถคิดราคาส่วนต่างที่สูงขึ้นได้จากการจองจำนวนน้อยคืน ตารางเปรียบเทียบในเครื่องมือนี้จะแสดงให้เห็นว่ารายได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างไรเมื่อคุณปรับเป้าหมายอัตราการเข้าพักขึ้นหรือลง

RevPAN คืออะไร?

RevPAN ย่อมาจาก Revenue Per Available Night (รายได้ต่อคืนที่พร้อมให้บริการ) มีค่าเท่ากับราคาเฉลี่ยต่อคืนผสมคูณด้วยอัตราการเข้าพักของคุณ ดังนั้นมันจึงสะท้อนทั้งจำนวนเงินที่คุณเรียกเก็บและความถี่ที่ห้องของคุณถูกจอง RevPAN มีประโยชน์มากกว่าราคาต่อคืนเพียงอย่างเดียว เพราะการตั้งราคาสูงแต่มีอัตราการเข้าพักต่ำอาจสร้างรายได้ได้น้อยกว่าการตั้งราคาปานกลางที่มีผู้เข้าพักอย่างต่อเนื่อง

ฉันควรคิดส่วนต่างราคาสำหรับวันหยุดสุดสัปดาห์หรือไม่?

ควรในตลาดส่วนใหญ่ ความต้องการสำหรับคืนวันศุกร์และวันเสาร์มักจะสูงกว่าวันธรรมดา ดังนั้นการคิดส่วนต่างราคาสำหรับวันหยุดสุดสัปดาห์ประมาณ 10% ถึง 30% จะช่วยจับความเต็มใจจ่ายที่เพิ่มขึ้นนั้นได้โดยไม่ส่งผลกระทบต่ออัตราการเข้าพักโดยรวม เครื่องมือนี้จะใช้ส่วนต่างราคาสำหรับวันหยุดสุดสัปดาห์กับสองคืนต่อสัปดาห์ และนำไปคำนวณรวมในราคาเฉลี่ยต่อคืนและประมาณการรายได้ของคุณ

ส่วนต่างราคาสำหรับช่วงไฮซีซั่นควรเป็นเท่าไหร่?

ส่วนต่างราคาสำหรับช่วงไฮซีซั่นมีความแตกต่างกันอย่างมากตามทำเลที่ตั้ง ตั้งแต่ประมาณ 20% ในตลาดที่มีความผันผวนของฤดูกาลต่ำ ไปจนถึง 100% หรือมากกว่านั้นในจุดหมายปลายทางที่มีช่วงไฮซีซั่นสั้นแต่รุนแรง เช่น เมืองสกีหรือรีสอร์ทริมชายหาด ให้ลองดูว่าประกาศที่พักที่คล้ายกันถูกจองเต็มแค่ไหนในช่วงวันพีคของคุณ: หากถูกจองเต็มล่วงหน้าอย่างรวดเร็ว คุณสามารถปรับเพิ่มส่วนต่างราคาได้ เครื่องมือนี้จะแสดงราคาสำหรับวันธรรมดาและวันหยุดสุดสัปดาห์ในช่วงพีคเสมอ เพื่อให้คุณเห็นโอกาสในการสร้างรายได้ที่เพิ่มขึ้น

เครื่องมือคำนวณนี้สามารถแทนที่เครื่องมือตั้งราคาแบบไดนามิกได้หรือไม่?

เครื่องมือนี้ทำหน้าที่เสริมซึ่งกันและกัน เครื่องมือตั้งราคาอัตโนมัติจะปรับราคาเป็นรายวันโดยใช้ข้อมูลตลาดแบบเรียลไทม์ ในขณะที่เครื่องมือเพิ่มประสิทธิภาพราคานี้จะช่วยให้คุณเข้าใจและกำหนดกลยุทธ์พื้นฐาน: ราคาขั้นต่ำของคุณ ส่วนต่างราคา และการเปรียบเทียบระหว่างอัตราการเข้าพักกับรายได้ ใช้เครื่องมือนี้เพื่อตรวจสอบความสมเหตุสมผลของราคาที่เครื่องมืออัตโนมัติแนะนำ และตัดสินใจเลือกราคาต่ำสุดที่คุณยอมรับได้

แหล่งข้อมูลเพิ่มเติม

• Dynamic Pricing - Wikipedia
• Revenue Management - Wikipedia