부채 보상 비율 계산기

부채 보상 비율 계산기(DSCR 계산기라고도 함)는 부동산이나 사업체가 부채 상환을 감당할 수 있을 만큼 충분한 소득을 창출하는지 확인하는 데 도움을 줍니다. 기본형, 고급형 NOI 빌더, 역산형의 세 가지 계산 모드와 시각적 게이지, 대출 기관 기준 비교 및 단계별 공식을 제공하는 이 도구는 온라인에서 사용할 수 있는 가장 포괄적인 무료 DSCR 도구입니다.

부채 보상 비율(DSCR)이란 무엇입니까?

부채 보상 비율(DSCR)은 기업이 부채 상환액(원금 + 이자)을 감당할 수 있는 현금 흐름 창출 능력을 측정하는 재무 지표입니다. 상업용 부동산 대출 및 사업 자금 조달을 평가할 때 대출 기관이 사용하는 가장 중요한 비율 중 하나입니다.

DSCR이 1.0이면 소득이 부채 상환액과 정확히 일치한다는 의미로, 손익분기점을 나타냅니다. 1.0 이상의 값은 흑자(안전)를 나타내며, 1.0 미만의 값은 부족(위험)을 나타냅니다.

DSCR 척도 및 해석

순영업소득(NOI)의 이해

NOI는 모든 영업 비용을 지불한 후, 부채 상환액을 지불하기 전에 부동산이 창출하는 소득입니다. 이는 DSCR 공식의 분자에 해당합니다.

NOI에 포함되지 않는 항목: 부채 상환액, 자본 지출, 감가상각비 또는 소득세.

세 가지 계산 모드

1. 기본 모드

빠른 DSCR 계산을 위해 NOI와 총부채상환액을 직접 입력합니다. 이미 이 값들을 알고 있는 경우에 적합합니다.

2. 고급 모드 (NOI 빌더)

총임대수입, 기타 수입, 공실률 및 영업 비용을 입력하여 처음부터 NOI를 산출합니다. 그 다음 대출 정보(금액, 이율, 기간)를 제공하여 표준 할부 상환 방식에 따른 연간 부채 상환액을 자동으로 계산합니다.

3. 역산 모드

목표 DSCR과 총부채상환액을 입력하여 필요한 최소 NOI를 확인합니다. 이는 부동산을 구매하기 전에 필요한 임대 수익을 분석하려는 투자자에게 유용합니다.

이 계산기 사용 방법

1. 모드 선택: 빠른 계산을 위한 '기본형', 대출 상세 정보를 통한 NOI 및 부채 상환액 산출을 위한 '고급형', 또는 필요한 NOI를 찾기 위한 '역산형' 중 선택하세요.
2. 수치 입력: 필요한 필드를 채웁니다. 퀵 예시 버튼을 사용하여 샘플 계산을 즉시 확인할 수 있습니다.
3. 결과 확인: 시각적 게이지, 건강 등급, NOI 분석(고급 모드), 대출 기관 기준 및 단계별 공식 계산이 포함된 DSCR 값을 확인하세요.
4. 벤치마크 비교: 벤치마크 비교 차트를 사용하여 귀하의 DSCR이 어떤 대출 카테고리에 해당하는지 확인하세요.

대출 기관별 DSCR 요구 사항

DSCR 개선 방법

NOI 증가

• 임대료를 시장 수준으로 인상
• 수입원 추가 (주차, 창고, 세탁 시설)
• 마케팅 강화 또는 세입자 유지 관리를 통한 공실 감소
• 계약 재협상을 통한 운영 비용 절감

부채 상환액 감소

• 더 낮은 이자율로 재금융(리파이낸싱)
• 상환 기간을 연장하여 할부금 분산
• 대출 금액을 줄이기 위해 더 많은 다운페이먼트 실행
• 이자만 납입하는 거치 기간 협상

DSCR vs 기타 재무 비율

자주 묻는 질문

부채 보상 비율(DSCR)이란 무엇입니까?

부채 보상 비율(DSCR)은 기업이 부채 상환을 감당할 수 있을 만큼 충분한 현금을 창출하는 능력을 측정합니다. 순영업소득(NOI)을 총부채상환액으로 나누어 계산합니다. DSCR이 1.0이면 소득이 부채 의무와 정확히 일치함을 의미합니다. 1.0보다 큰 값은 흑자를, 1.0보다 작은 값은 소득 부족을 나타냅니다.

상업용 대출에 적합한 DSCR은 얼마입니까?

대부분의 대출 기관은 1.15에서 1.35 사이의 최소 DSCR을 요구합니다. SBA 대출은 보통 1.15 이상, 일반 상업용 대출은 1.20 이상, CMBS는 1.25 이상, 생명 보험사는 1.30 이상을 요구합니다. 1.50 이상의 DSCR은 매우 강력한 것으로 간주됩니다.

순영업소득(NOI)은 어떻게 계산합니까?

NOI는 유효총소득에서 영업 비용을 빼서 계산합니다. 유효총소득은 총임대수입에 기타 수입을 더하고 공실 손실을 뺀 것입니다. 영업 비용에는 세금, 보험, 유지보수, 관리비 등이 포함되나 부채 상환액이나 소득세는 포함되지 않습니다.

DSCR과 총부채상환비율(DTI)의 차이는 무엇입니까?

DSCR은 소득을 부채 상환액으로 나누며(1.0 이상이 양호), DTI는 부채 상환액을 소득으로 나눕니다(100% 미만이 양호). DSCR은 주로 상업용 대출에 사용되고, DTI는 개인 주택 담보 대출에서 더 일반적입니다.

DSCR이 1.0 미만이면 어떻게 됩니까?

DSCR이 1.0 미만이면 순영업소득이 부채 상환을 하기에 부족하여 현금 흐름 적자가 발생함을 뜻합니다. 이는 대개 상업용 대출 승인 거절 사유가 됩니다. 개선을 위해서는 소득 증대나 비용 절감, 또는 부채 구조 조정이 필요합니다.

어떻게 하면 DSCR을 개선할 수 있나요?

임대료 인상이나 비용 절감을 통해 NOI를 높이거나, 낮은 금리로 재금융하거나 대출 기간을 늘려 부채 상환액을 줄임으로써 개선할 수 있습니다. 작은 수치의 변화도 비율에는 큰 영향을 미칩니다.

추가 자료

• 부채 보상 비율 - 위키백과 (영어)
• 순영업소득 - 위키백과 (영어)