역모기지 계산기

역모기지 계산기 정보

역모기지 계산기는 62세 이상의 주택 소유자가 HUD가 보증하는 주택 에쿼티 전환 모기지(HECM)를 통해 받을 수 있는 현금 금액을 추정합니다. 대부분의 온라인 추정기는 단일 금액만 보여주고 끝납니다. 이 도구는 FHA 대출 한도 캡, 연령 및 이율에 따른 원금 한도 계수(PLF) 조회, 초기 모기지 보험료, 오리진 수수료 일정 및 기존 모기지 상환에 이르기까지 대출 심사관이 거치는 모든 단계를 안내하여 주택 가치가 어디로 쓰이는지, 어떤 요소가 결과에 영향을 미치는지 정확히 확인할 수 있도록 합니다.

본 계산기의 차별점

역모기지 계산기 사용 방법

1. 빠른 예시(70세 보통 주택, 75세 일반 은퇴자, 80세 고가 주택, 65세 대출 상환 완료 주택) 중 하나를 선택하여 현실적인 시나리오로 모든 필드를 채우거나, 직접 숫자를 입력하십시오.
2. 차입자 창에 연령(자격을 갖추려면 최소 62세 이상이어야 함)과 해당되는 경우 배우자의 연령을 입력합니다. HUD는 PLF 조회를 위해 최연소 자격 연령을 사용하므로, 62세 미만의 배우자가 있는 경우 수익이 줄어들 수 있습니다.
3. 자산 및 대출 창에 주택 감정가, 마감 시 상환해야 할 기존 모기지 잔액, 대출 기관이 제시한 예상 이자율을 입력합니다.
4. 선택적으로 자동 계산된 오리진 수수료를 수정하거나 기타 마감 비용을 변경하고, 대출 기관이 요구하는 경우 서비스 예치금을 추가합니다. 평생 종신형 공식을 사용하려면 기간 지급 칸을 0으로 둡니다.
5. "계산하기"를 클릭합니다. 헤드라인은 순수익을 보여주고, 자금 폭포 차트는 모든 공제 항목을 시각화하며, 지급 옵션 그리드는 동일한 자금을 네 가지 다른 형태로 보여줍니다. 10년 전망과 단계별 공식 분석을 확인하려면 아래로 스크롤하십시오.

계산 원리 분석

모든 HECM 계산은 최대 청구 금액(Maximum Claim Amount)에서 시작합니다.

\( \text{MCA} = \min(\text{감정가},\ \text{FHA HECM 한도}) \)

2026년 FHA HECM 대출 한도는 $1,209,750입니다. 그 이상의 가치가 있는 주택은 대출 계산이 한도액으로 제한되지만, 감정가를 직접 사용하는 민간 "점보" 역모기지 자격을 얻을 수 있습니다.

원금 한도는 MCA에 HUD의 연령 및 이율별 원금 한도 계수를 곱한 값입니다.

\( \text{원금 한도} = \text{MCA} \times \text{PLF}(\text{연령},\ \text{이율}) \)

HUD의 정확한 PLF 표는 105% 사망 생존 곡선과 예상 이율에 0.5% MIP를 더한 조건에서 평생 현금 흐름 방정식을 풀어 작성됩니다. 저희는 발표된 HUD 그리드에 맞춘 선형 근사치를 적용합니다.

\( \text{PLF}(a, r) \approx 0.50 + 0.007 \cdot (a - 62) - 0.04 \cdot \max(0,\ r - 3) \)

예상 이율은 HUD 규정에 따라 최소 3%로 제한됩니다. 이 근사치는 연령 62~95세 및 이율 3~10% 범위에서 발표된 표와 약 5%포인트 이내로 일치합니다.

종신형(평생) 월 지급액은 최연소 차입자가 100세까지 산다고 가정하는 HUD의 연금 공식을 사용합니다.

\( \text{PMT}_{\text{종신}} = \dfrac{\text{NP} \cdot i}{(1+i) - (1+i)^{-n}} \quad \text{여기서 } n = (100 - \text{연령}) \times 12 \)

기간형 지급은 표준 고정 기간 연금 공식을 사용합니다. 신용 한도 성장은 사용하지 않은 잔액이 예상 이율에 연간 0.5% MIP를 더한 비율로 성장한다는 HUD 규정을 따릅니다.

\( \text{LOC}_t = \text{NP} \cdot \left(1 + \dfrac{r + 0.5\%}{12}\right)^{12t} \)

지급 옵션 한눈에 보기

옵션	현금 흐름 형태	적합한 용도
일시금	마감 시 1회 지급	기존 모기지 상환, 고액 의료비 또는 주택 개조 비용
종신형	평생 동일한 월액 (주택 거주 시)	안정적인 소득 보조, 장수 리스크 제거
기간형	고정된 개월 동안 높은 월액 지급 후 중단	사회 보장 연금 또는 퇴직 연금 개시 전까지의 가교 역할
신용 한도	필요할 때 인출, 미사용 잔액은 매월 성장	은퇴 리스크 헤지, 성장하는 신용 한도는 장기적으로 가장 강력한 옵션

자주 묻는 질문

원금 한도 계수(PLF)란 무엇이며 왜 중요한가요?

원금 한도 계수(PLF)는 HUD가 대출 기관이 귀하에게 선급할 수 있도록 허용하는 최대 청구 금액의 백분율입니다. 이는 최연소 차입자의 연령과 예상 이자율에 따라 표로 게시됩니다. 연령이 높고 이율이 낮을수록 더 높은 PLF가 생성되므로 나이가 들수록 수익이 늘어납니다.

왜 계산기는 최연소 차입자의 연령을 사용하나요?

HUD는 가구 내에서 예상 수명이 가장 긴 기간 동안 대출이 유지되어야 하므로 PLF 조회 시 최연소 공동 차입자 또는 자격이 있는 비차입 배우자의 연령을 사용하도록 요구합니다. 75세 차입자와 65세 배우자가 있는 경우 65세 연령의 PLF가 사용됩니다.

최대 청구 금액(MCA)이란 무엇인가요?

MCA는 주택 감정가와 FHA HECM 대출 한도 중 작은 금액입니다. 2026년 한도는 $1,209,750입니다. 이보다 가치가 높은 주택도 HECM 자격을 얻을 수 있지만 계산에는 한도 금액만 사용됩니다. 한도를 초과하는 가치는 민간 점보 역모기지를 통해 활용할 수 있습니다.

오리진 수수료는 어떻게 계산되나요?

HUD는 MCA의 첫 $200,000의 2%와 그 초과 금액의 1%를 합산한 수수료를 허용하며, 최대 $6,000, 최소 $2,500로 제한됩니다. 대출 기관이 다른 금액을 제시하는 경우 자동 계산된 값을 수정할 수 있습니다.

종신형, 기간형, 신용 한도의 차이점은 무엇인가요?

종신형은 주택에 거주하는 동안 고정된 월별 금액을 지급하며, 100세까지 생존하는 것을 가정하여 계산됩니다. 기간형은 선택한 개월 수 동안 더 높은 고정 월별 금액을 지급하고 중단됩니다. 신용 한도는 필요할 때 자금을 인출할 수 있으며 사용하지 않은 잔액은 예상 이율에 연간 MIP를 더한 비율로 성장하므로 종종 장기적으로 가장 강력한 옵션이 됩니다.

역모기지에서 비소구권은 무엇을 의미하나요?

HECM 대출은 비소구권입니다. 즉, 귀하와 상속인은 주택 매각 시 주택 가치보다 더 많은 금액을 갚을 의무가 없습니다. 대출 잔액이 주택 가치를 초과하여 복리로 늘어나더라도 부족분은 귀하가 아닌 FHA 모기지 보험에서 부담합니다. 결과의 10년 전망 차트에서 이 보호 장치를 확인할 수 있습니다.

역모기지 수익에 세금이 부과되나요?

역모기지 수익은 소득이 아닌 대출 선급금이므로 일반적으로 과세 대상이 아니며 보통 사회 보장 또는 메디케어 혜택에 영향을 미치지 않습니다. 다만, 자금을 수령한 달에 지출하지 않을 경우 메디케이드나 SSI와 같은 자산 조사 기반 프로그램에는 영향을 미칠 수 있습니다.

역모기지를 받으면 집을 잃게 되나요?

대출 기간 동안 주택 소유권은 귀하가 유지합니다. 대출 상환 의무는 마지막 차입자가 더 이상 해당 주택을 주거지로 사용하지 않을 때(보통 이사, 매각 또는 사망) 발생합니다. 재산세, 보험료 및 기본적인 유지 관리를 지속하는 한 강제로 쫓겨나지 않습니다.

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