房貸點數計算機

房貸點數計算機可協助您決定支付折抵點數來買低貸款利率是否真的划算。它並排比較了兩種路徑——前期支付點數以換取較低利率，或是保留您的現金——並顯示損益平衡點：即每月省下的金錢終於彌補您所花費成本的時刻。與大多數點數計算機不同，它還模擬了機會成本，因此您可以看出購買點數在何時才能真正超越單純將資金拿去投資的效益。

什麼是房貸折抵點數？

折抵點數是您在交屋結算時向貸款機構支付的前期費用，以換取在貸款期限內享有較低的利率。一個點數的成本為貸款金額的 1%——在 350,000 美元的房貸中，一個點數就是 $3,500 美元。作為回報，貸款機構通常會為每點降低約 0.25 個百分點的利率，不過具體的買低幅度會因貸款機構和市場而異。因為點數會永久降低您的利率，所以只要您保留該貸款，它就會減少您每個月的還款額。

房貸點數損益平衡公式

傳統的損益平衡會告訴您需要多少個月的較低還款額才能回收前期成本：

如果點數成本為 3,500 美元且每月降低 50 美元的還款額，您將在 70 個月（約 5 年 10 個月）後達到損益平衡。保留貸款的時間長於此，點數就開始帶來回報；若是較早出售或轉貸，您就會虧錢。

多數計算機忽略的機會成本

您交給點數的資金，是您無法再拿去投資的資金。如果您將這筆現金保留在高利儲蓄帳戶或市場中，假設每年賺取 4% 的收益，它就會增長。一個公平的比較是讓兩個增長的餘額互相競爭：您保留並投資的現金 vs 購買點數後投資的每月節省額。

這裡的 \(r\) 是月報酬率，而 \(t\) 是月數。這兩條曲線相交的點就是經機會成本調整後的真實損益平衡點——而且它總是比簡單損益平衡點來得晚一些，因為您放棄的現金原本一直在進行複利增長。當您將報酬率設定為 0% 時，數學公式就會利落地倒退回上述的簡單公式。

範例：在 350,000 美元貸款中購買一個點數

如果這位買家保留貸款 10 年，點數顯然非常划算。如果他們預計在三年內搬家，則應該保留現金。

什麼時候購買房貸點數划算？

何時該跳過點數

• 您預計在損益平衡點之前出售或轉貸。
• 支付點數會迫使頭期款變少，進而可能觸發房貸保險。
• 您可以透過投資這筆現金賺取比點數為您省下更多的收益。
• 您需要這筆錢來進行裝潢、搬家費用或作為現金儲備。

如何使用本計算機

1. 輸入您的貸款詳情：輸入您的貸款金額、期限以及貸款機構在沒有任何點數情況下提供的利率。
2. 輸入點數方案：設定您可以購買多少點數、每點降低多少利率（通常為 0.25%），以及每點的成本（通常為貸款額的 1%）。
3. 設定您的預計時間：輸入您預計保留此貸款的年數，並可選擇輸入您的現金在其他地方可以賺取的年化報酬率。
4. 查看結果：查看您更低的月付額、前期成本、動畫損益平衡時間軸，以及關於該購買點數還是保留現金的明確結論。

常見問題

什麼是房貸折抵點數？

房貸折抵點數是您在交屋結算時向貸款機構支付的前期費用，用以永久降低您的貸款利率。一個點數的成本為貸款金額的 1%，通常可降低利率約 0.25 個百分點，不過具體的降幅因貸款機構而異。

點數的損益平衡是如何計算的？

簡單損益平衡是將點數的前期成本除以其所產生的每月還款節省額。例如，如果點數花費 3,500 美元，且每月降低 50 美元的還款額，您將在 70 個月（約 5 年 10 個月）後達到損益平衡。

點數決策中的機會成本是什麼？

機會成本是指如果您保留這筆用於購買點數的資金並將其拿去投資，本可以賺取的收益。當您將這筆失去的增長考慮進去時，真正的損益平衡點會比簡單損益平衡點來得更晚，因為您放棄的現金原本一直在以複利增長。

購買房貸點數划算嗎？

當您保留貸款的時間遠超過損益平衡點時，購買點數就是划算的。如果您在損益平衡之前出售或轉貸，您就會虧錢。在損益平衡點之後，您持有貸款的時間越長，點數帶來的回報就越多，因此計劃長期定居多年的買家受益最大。

折抵點數可以抵稅嗎？

在美國，主要自住房產的房貸折抵點數通常可以抵稅，有時可以在支付當年全額扣除，有時則需在貸款期限內分攤。規則有所不同，因此請諮詢稅務專家。本計算機不包含任何稅務影響。

折抵點數和手續費點數（Origination Points）有什麼區別？

折抵點數（Discount Points）是用來降低您的利率，這也是本計算機所模擬的對象。手續費點數（Origination Points）是貸款機構收取的貸款處理費用，並不會降低您的利率，因此不應在此處輸入。

其他資源

• 折抵點數 - Wikipedia
• 房屋抵押貸款 - Wikipedia