租金收益率計算機

這款租金收益率計算機能根據投資物業的購買價格、租金和營運費用，計算出總租金收益率和淨租金收益率。收益率是比較不同收益型物業時最實用的數字，因為它能排除價格因素，以百分比形式告訴您每間物業每年的獲利能力。此工具可在同一個雙指針量表上顯示這兩種收益率，揭示您的費用消耗了多少租金，並提供房價收入比和回本期，同時附帶清晰的逐步計算明細。

什麼是租金收益率？

租金收益率是指物業的年租金收入佔其價值的百分比。例如，一間以 300,000 購置、每年租金收入為 18,000 的物業，其總收益率即為 6%。由於收益率是一個百分比，您可以將一間便宜的公寓與一棟昂貴的大宅進行橫向對比，並立即看出哪一個能讓您的資金發揮更大效益——這是單憑原始租金或房價本身無法呈現的資訊。

總租金收益率 vs 淨租金收益率

每位投資者都應該了解以下這兩種收益率，而它們之間的差距正是關鍵所在。

• 總租金收益率是表面數字：年租金除以購買價格。它計算快速，非常適合用於初步篩選，但它忽略了所有後續的營運成本。
• 淨租金收益率則扣除了年營運費用——包含管理費、保險費、維護費、物業稅等——並除以您實際投入的總金額（包含一次性購置成本）。這個數字才能真實反映您最終留下來的收入。

如果總收益率很高，但淨收益率卻低得多，這是一個警訊，意味著持有成本正在蠶食您的回報。本工具中的雙指針量表正是為了讓這段差距一目了然而設計的。

租金收益率計算公式

如果您只知道月租金，請先將其乘以 12 以計算出年租金。若不計入一次性購置成本，淨收益率公式的分母則單純等於購買價格。

什麼是好的租金收益率？

這並沒有單一的標準答案，因為收益率在很大程度上取決於當地市場——高價城市往往伴隨著較低的收益率與較強的資產增值潛力；而較便宜的地區通常會呈現高收益率，但可能承受其他風險。作為住宅物業的粗略參考指南，下表展示了此計算機對淨收益率的分級方式。

哪些項目算作營運費用？

請注意，房屋貸款還款不屬於營運費用——它們屬於融資成本。租金收益率刻意忽略融資因素，以便您比較物業本身的條件。要評估您實際投入現金的回報率，請改用現金對現金回報率（Cash-on-Cash Return）進行計算。

租金收益率 vs 資本化率（Cap Rate）

資本化率（Cap Rate） carbon 淨營運收入除以物業的當前市場價值。淨租金收益率則是淨收入除以您的總購置成本。當您購買的價格等於今天的市場價值時，這兩個數字幾乎完全相同。實務上的區別在於分母：資本化率隨市場波動，而淨收益率則錨定在您實際花費的金額上——這通常是買方最關心的數據。

如何使用本計算機

1. 選擇您的貨幣並輸入物業的購買價格。
2. 輸入租金並選擇該數字是按月還是按年計算。
3. 輸入年營運費用——包含管理、保險、維護、稅費等。您也可以選擇填寫一次性購置成本，如印花稅或過戶結算費。
4. 點擊計算即可在量表上看到您的總收益率和淨收益率、租金拆分圖、房價收入比、回本期以及完整的逐步計算明細。

常見問題解答

什麼是租金收益率？

租金收益率是指物業的年租金收入佔其價值的百分比。它能告訴您物業每年相對於您支付的金額產生了多少收入，從而讓您輕鬆比較不同價格的物業。

總租金收益率和淨租金收益率有什麼區別？

總租金收益率是年租金除以購買價格（未扣除任何成本）。淨租金收益率則扣除了每年的營運費用（如管理費、保險費、維護費和物業稅），並且可以在分母中計入一次性購置成本。淨收益率是衡量您實際保留收入的更務實指標。

如何計算租金收益率？

對於總收益率，將年租金除以購買價格並乘以 100。對於淨收益率，從年租金中扣除年營運費用以獲得淨收入，然後除以總投資金額（購買價格加上任何購置成本）並乘以 100。

什麼是好的租金收益率？

這因市場而異，但大致來說，淨租金收益率低於 3% 偏弱，3% 到 5% 算適中，5% 到 7% 算健康，高於 7% 算強勁。高價城市往往收益率較低，而較便宜的地區通常收益率較高，但伴隨其他風險。

租金收益率與資本化率（Cap Rate）相同嗎？

它們密切相關但並不完全相同。資本化率是淨營運收入除以物業的當前市場價值。淨租金收益率則是淨收入除以您支付的價格加上購置成本。當購買價格等於當前價值且成本基礎相同時，兩者非常相似。

租金收益率包含房貸嗎？

不包含。租金收益率衡量的是物業本身的收入回報，不考慮其融資方式。房貸利息是融資成本，而不是營運費用，因此不計入收益率。要評估您實際投入現金的回報，請改為查看現金對現金回報率（Cash-on-Cash Return）。

其他資源

• Renting - 維基百科
• Capitalization Rate - 維基百科