現金對現金報酬率計算機

現金對現金報酬率計算機用於衡量您投入租賃資產的實際現金所獲得的年度報酬。它將您的年度稅前現金流除以總投入現金（包含您的頭期款、結案費用和翻修費用），以便您看清從口袋流出的資金的真實收益率，而不是以總購買價格為基準來衡量。除了核心百分比之外，此工具還顯示了現金流瀑布圖、投入現金拆解，以及資本化率（Cap Rate）、NOI 和 DSCR 等輔助指標。

什麼是現金對現金報酬率？

現金對現金報酬率（CoC）是租賃房地產中最受歡迎的指標之一，因為它回答了一個簡單的問題：「我每投入一塊錢自己的現金，每年能拿回多少美分的現金？」由於大多數租賃資產都是貸款購買的，您實際投入的現金遠小於購買價格，因此現金對現金報酬率通常看起來與簡單的基於價格的收益率大不相同。它是一項僅針對現金流的稅前、單一年度衡量指標。

現金對現金報酬率公式

這兩個組成要素各自可以進一步拆解：

其中 NOI（淨營利收入）是有效租金收入（扣除空置損失）減去所有營運費用（如房屋稅、保險費、維護費、管理費和大樓管理費等），但不包含抵押貸款。

計算範例

假設您購買了一間 $180,000 的租賃住宅，頭期款為 20%（$36,000），結案費用為 $4,000，翻修費用為 $6,000，總共投入現金 $46,000。該房屋以每月 $1,850（每年 $22,200）出租。扣除 5% 的空置準備金、 $3,300 的稅金與保險費、 $2,160 的其他費用，以及每月 $910 的抵押貸款（每年 $10,922）後，該資產的淨營利收入約為 $15,630，年度淨現金流約為 $4,700。這算出的現金對現金報酬率約為 $4,700 ÷ $46,000 ≈ 10.2%。如果同一資產完全以全現金購買，將會有更高的現金流，但現金投入量也會大得多，通常會導致較低的現金對現金報酬率，這正是槓桿效應發揮作用的體現。

什麼是好的現金對現金報酬率？

這些範圍僅是參考指南，並非硬性規則。在價格昂貴、增值潛力高的市場中，投資者往往會接受較低的現金對現金報酬率，因為他們預期股權會增長；而那些在較便宜市場中專注於現金流的投資者，則會爭取更高的數字。

現金對現金報酬率 vs 資本化率（Cap Rate） vs ROI

這三個指標很容易混淆：

• 資本化率（Cap Rate） = NOI ÷ 購買價格。它完全忽略融資，因此描述的是資產本身的表現，不論是誰購買或如何購買。
• 現金對現金報酬率 = 扣除貸款後的現金流 ÷ 投入現金。它反映了您的融資和頭期款狀況，因此兩位買家在同一資產上可能會得到截然不同的 CoC 報酬率。
• 總投資報酬率（ROI） 涵蓋的範圍更廣，在現金流之外還加上了資產增值、抵押貸款本金償付以及稅務優惠。現金對現金報酬率刻意不納入這些，以保持其作為當前年度純粹現金衡量指標的清晰度。

槓桿如何改變現金對現金報酬率

使用抵押貸款（槓桿）會減少您投入的現金，這可以提高現金對現金報酬率 — 但前提是資產的收益大於貸款成本。如果利率相對於資產的資本化率較高，槓桿就會產生負面作用，使現金流以及現金對現金報酬率變成負值。這就是為什麼同一資產對某位買家來說可能是極佳的交易，而對另一位買家來說卻很糟糕，完全取決於貸款條件。

什麼會影響您的現金對現金報酬率？

如何使用此計算機

1. 輸入購買與融資詳情：購買價格、頭期款百分比、利率和貸款期限。如果是全現金交易，請將頭期款設定為 100%。
2. 加入您的前期現金成本：結案費用以及任何翻修或維修費用。這些與頭期款相加，形成您的總投入現金。
3. 輸入收入與費用：每月租金、空置率、年度房屋稅與保險費，以及其他每月費用。
4. 點擊計算：在評級儀表板上查看您的現金對現金報酬率、現金流瀑布圖、投入現金圓環圖，以及資本化率（Cap Rate）和 DSCR 等輔助指標。

常見問題解答

什麼是現金對現金報酬率？

現金對現金報酬率是資產的年度稅前現金流與您實際投入總現金的比率。它衡量的是從您口袋流出的資金（包括頭期款、結案費用和翻修費用）的年報酬率，而不是以總購買價格為基準來衡量。

如何計算現金對現金報酬率？

現金對現金報酬率 = 年度稅前現金流 ÷ 總投入現金 × 100。年度稅前現金流是淨營利收入減去年度抵押貸款還款額。總投入現金是頭期款加上結案費用再加上翻修費用。

什麼是好的現金對現金報酬率？

許多租賃投資者將現金對現金報酬率目標設定在 8% 到 12% 之間。低於大約 4% 被認為較弱，因為它應對突發狀況的緩衝空間很少，而負報酬率則意味著該資產每個月都在虧錢。什麼樣的報酬率算好，也取決於您的市場、風險承受能力，以及您對資產增值與現金流之間的權衡重視程度。

現金對現金報酬率與資本化率（Cap Rate）有何不同？

資本化率是將淨營利收入除以資產價格，並忽略融資因素，因此它描述的是資產本身。現金對現金報酬率則是將扣除抵押貸款後的現金流除以您投入的現金，因此它反映了您具體的融資和頭期款狀況。在利用槓桿的情況下，這兩個數字可能會相差很大。

現金對現金報酬率是否包含抵押貸款？

是的。現金對現金報酬率是以支付抵押貸款後的現金流為基礎，因此它考慮了您的貸款。這正是它與資本化率不同的地方，資本化率是在計算任何債務服務之前算出的。

現金對現金報酬率是否包含資產增值或稅務優惠？

不包含。現金對現金報酬率是一項稅前指標，僅基於單一年度的實際現金流。它不包括資產增值、貸款本金償付（股權累積）和折舊等稅務優惠。這些雖然會增加您的真正總報酬，但不屬於現金對現金數字的一部分。

其他資源

• Cash on Cash Return - 維基百科
• Capitalization Rate - 維基百科