เครื่องคำนวณอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้

เครื่องคำนวณอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ ช่วยให้คุณระบุได้ว่ารายได้รวมต่อเดือนของคุณเป็นเปอร์เซ็นต์เท่าใดที่ใช้ไปกับการชำระหนี้ประจำ เครื่องมือนี้มีการแจกแจงหมวดหมู่หนี้สินแบบแยกรายการ, เกจวัด DTI พร้อมระดับสุขภาพทางการเงิน, การประเมินคุณสมบัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับเงินกู้ Conventional, FHA, VA, USDA และ Jumbo, การคำนวณทีละขั้นตอน และสถานการณ์สมมติเพื่อให้คุณเห็นว่าการลดหนี้หรือการเพิ่มรายได้จะช่วยปรับปรุงฐานะทางการเงินของคุณได้อย่างไร

อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DTI) คืออะไร?

อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DTI) เป็นมาตรวัดทางการเงินส่วนบุคคลที่เปรียบเทียบยอดชำระหนี้รายเดือนทั้งหมดของคุณกับรายได้รวมต่อเดือน โดยแสดงผลเป็นเปอร์เซ็นต์ เพื่อบอกให้ผู้ให้กู้และตัวคุณเองทราบว่ารายได้แต่ละงวดถูกนำไปผูกมัดกับภาระหนี้มากน้อยเพียงใด DTI ที่ต่ำลงบ่งบอกถึงสุขภาพทางการเงินที่ดีขึ้นและทำให้คุณเป็นผู้กู้ที่น่าดึงดูดใจมากขึ้น

สูตร DTI

DTI แบบ Front-End เทียบกับ Back-End

ผู้ให้กู้มักจะประเมิน DTI สองประเภท:

• Front-End DTI (อัตราส่วนที่อยู่อาศัย): รวมเฉพาะค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย (งวดผ่อนบ้าน/ค่าเช่า, ภาษีโรงเรือน, ประกัน) หารด้วยรายได้รวม ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ต้องการให้ต่ำกว่า 28%
• Back-End DTI (อัตราส่วนรวม): รวมยอดชำระหนี้รายเดือน ทั้งหมด (ที่อยู่อาศัย + รถยนต์ + เงินกู้เพื่อการศึกษา + บัตรเครดิต + อื่นๆ) หารด้วยรายได้รวม นี่คืออัตราส่วนที่ถูกอ้างถึงบ่อยที่สุด และผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ต้องการให้ต่ำกว่า 36–43%

โซนการประเมินระดับ DTI

DTI ของคุณจะถูกจัดอยู่ในโซนประเมินมาตรฐานที่ที่ปรึกษาทางการเงินและผู้ให้กู้ใช้ดังนี้:

คุณสมบัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยตามประเภทเงินกู้

โปรแกรมเงินกู้ที่แตกต่างกันมีขีดจำกัด DTI ที่แตกต่างกัน:

• สินเชื่อ Conventional: DTI ที่แนะนำ ≤ 36%, สูงสุดมักจะไม่เกิน 50% หากมีปัจจัยชดเชยที่แข็งแกร่ง
• สินเชื่อ FHA: ค่ามาตรฐานสูงสุด 43%, อาจยืดหยุ่นได้ถึง 50% หากมีคะแนนเครดิตสูงและมีเงินสำรองเงินสด
• สินเชื่อ VA: แนวทางสูงสุด 41%, แต่อาจสูงถึง 60% พร้อมการรับรองคุณสมบัติรายได้คงเหลือ
• สินเชื่อ USDA: ค่ามาตรฐานสูงสุด 41%, อาจยืดหยุ่นได้ถึง 44%
• สินเชื่อ Jumbo: โดยปกติจะเข้มงวดกว่าที่ 36%, สูงสุดไม่เกิน 43%

หนี้ประเภทใดบ้างที่รวมอยู่ใน DTI?

รวมอยู่ใน DTI

• งวดผ่อนบ้านหรือค่าเช่าบ้าน
• งวดผ่อนรถหรือค่าเช่าซื้อรถยนต์
• งวดผ่อนเงินกู้เพื่อการศึกษา
• ยอดชำระขั้นต่ำของบัตรเครดิต
• งวดผ่อนสินเชื่อส่วนบุคคล
• ค่าเลี้ยงดูบุตรและค่าอุปการะ
• ภาระหนี้ประจำเดือนอื่นๆ

ไม่รวมอยู่ใน DTI

• สาธารณูปโภค (ไฟฟ้า, น้ำ, แก๊ส, อินเทอร์เน็ต)
• ค่าอาหารและของใช้เบ็ดเตล็ด
• เบี้ยประกันสุขภาพ
• ค่าบริการสมาชิกต่างๆ (Subscriptions)
• ภาษีเงินได้ (ซึ่งถูกหักออกจากรายได้รวมแล้วในการคำนวณ)
• ค่าขนส่ง (ค่าน้ำมัน, ค่าบำรุงรักษารถ)

วิธีลด DTI ของคุณ

1. ชำระหนี้ที่มีอยู่: มุ่งเน้นไปที่ภาระหนี้ที่มีค่างวดรายเดือนสูงสุดก่อน หรือใช้วิธี Avalanche/Snowball
2. หลีกเลี่ยงหนี้ใหม่: เลื่อนการซื้อของชิ้นใหญ่ออกไปจนกว่า DTI ของคุณจะดีขึ้น
3. เพิ่มรายได้: ขอขึ้นเงินเดือน รับงานเสริม หรือทำงานฟรีแลนซ์เพื่อเพิ่มตัวหารในสูตร
4. รีไฟแนนซ์เงินกู้: ลดอัตราดอกเบี้ยหรือขยายระยะเวลาผ่อนเพื่อลดยอดผ่อนรายเดือน
5. รวมหนี้: รวมยอดชำระหลายก้อนให้เป็นภาระรายเดือนที่ต่ำลงเพียงยอดเดียว

คำถามที่พบบ่อย

อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DTI) คืออะไร?

อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DTI) คือเปอร์เซ็นต์ของรายได้รวมต่อเดือนของคุณที่ใช้ไปกับการชำระหนี้รายเดือน คำนวณโดยการหารยอดชำระหนี้รายเดือนทั้งหมดด้วยรายได้รวมต่อเดือน แล้วคูณด้วย 100 ผู้ให้กู้ใช้ DTI เพื่อประเมินความสามารถของคุณในการจัดการการชำระเงินรายเดือนและชำระเงินกู้คืน

อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ที่ดีควรเป็นเท่าไหร่?

DTI ที่ 36% หรือน้อยกว่าถือว่าดี ส่วน DTI ที่ต่ำกว่า 20% ถือว่าดีเยี่ยม ผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไปส่วนใหญ่มักต้องการ DTI ไม่เกิน 36% แม้ว่าบางแห่งจะอนุญาตให้สูงถึง 45–50% สินเชื่อ FHA อาจยอมรับ DTI สูงถึง 50% หากมีปัจจัยชดเชยอื่นๆ ยิ่ง DTI ต่ำเท่าไหร่ คุณก็จะได้รับเงื่อนไขการกู้ยืมที่ดียิ่งขึ้นเท่านั้น

DTI แบบ Front-end และ Back-end ต่างกันอย่างไร?

Front-end DTI (เรียกอีกอย่างว่าอัตราส่วนที่อยู่อาศัย) จะรวมเฉพาะค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย เช่น งวดผ่อนบ้าน ภาษีโรงเรือน และประกัน หารด้วยรายได้รวมรายเดือน ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ต้องการให้ต่ำกว่า 28% ส่วน Back-end DTI จะรวมภาระหนี้รายเดือนทั้งหมด (บ้าน, รถ, กู้ยืมเพื่อการศึกษา, บัตรเครดิต ฯลฯ) หารด้วยรายได้รวมรายเดือน ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ต้องการให้ต่ำกว่า 36–43%

ฉันจะลดอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้อย่างไร?

คุณสามารถลด DTI ได้โดย: (1) ชำระหนี้ที่มีอยู่ โดยเฉพาะบัตรเครดิตที่มีดอกเบี้ยสูง (2) หลีกเลี่ยงการสร้างหนี้ใหม่ (3) เพิ่มรายได้ของคุณผ่านการเลื่อนตำแหน่ง งานเสริม หรือฟรีแลนซ์ (4) รีไฟแนนซ์เงินกู้เพื่อลดยอดผ่อนรายเดือน (5) รวมหนี้หลายก้อนเข้าด้วยกันเพื่อให้ยอดผ่อนต่อเดือนลดลง แม้การลดหนี้รายเดือนเพียงเล็กน้อยก็สามารถปรับปรุง DTI ของคุณได้อย่างมีนัยสำคัญ

DTI ส่งผลต่อคะแนนเครดิต (Credit Score) หรือไม่?

DTI เองไม่ส่งผลกระทบต่อคะแนนเครดิตโดยตรง เนื่องจากข้อมูลรายได้ไม่ได้ถูกรายงานไปยังสำนักงานข้อมูลเครดิต อย่างไรก็ตาม DTI และคะแนนเครดิตมีความเกี่ยวข้องกันโดยอ้อม ยอดหนี้ที่สูงซึ่งทำให้ DTI สูงอาจเพิ่มอัตราการใช้เครดิต (Credit Utilization) ซึ่งส่งผลต่อคะแนนเครดิตของคุณ ผู้ให้กู้จะประเมินทั้ง DTI และคะแนนเครดิตแยกกันเมื่อตัดสินใจให้สินเชื่อ

หนี้ประเภทใดบ้างที่รวมอยู่ในการคำนวณ DTI?

DTI รวมภาระหนี้ที่ต้องจ่ายเป็นประจำทุกเดือน เช่น: ค่าผ่อนบ้านหรือค่าเช่าบ้าน, สินเชื่อรถยนต์, เงินกู้ยืมเพื่อการศึกษา, ยอดชำระขั้นต่ำของบัตรเครดิต, สินเชื่อส่วนบุคคล, ค่าเลี้ยงดูบุตรหรือค่าอุปการะ และภาระหนี้รายเดือนอื่นๆ แต่จะไม่รวมค่าใช้จ่ายทั่วไป เช่น ค่าน้ำค่าไฟ, ค่าอาหาร, เบี้ยประกันภัย (เว้นแต่จะเป็นส่วนหนึ่งของเงินผ่อนบ้าน), ค่าสมาชิกต่างๆ หรือภาษีที่ไม่ใช่การชำระหนี้

แหล่งข้อมูลเพิ่มเติม

• อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ - Wikipedia
• DTI คืออะไร? - Consumer Financial Protection Bureau