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按揭計算機
歡迎使用按揭計算機，這是一個全面的工具，旨在幫助您了解置業的真實成本。計算您的每月按揭還款額、查看完整的攤銷表、透過互動式圖表分析本金與利息的明細，並發現關鍵的還款里程碑。無論您是首次置業人士、正在轉按，還是比較不同貸款方案，此計算機都能提供專業級的財務分析。
每月按揭還款額是如何計算的？
固定利率按揭使用標準攤銷公式，以確定在貸款期限內每月等額的還款額。該公式旨在平衡貸款期限內本金和利息的償還：
其中：
- M = 每月本金及利息還款額
- P = 貸款本金（房屋價格減去首期付款）
- r = 每月利率（年利率 ÷ 12 ÷ 100）
- n = 總付款次數（年數 × 12）
PITI 中包含什麼？
貸款機構和財務顧問通常將您的總每月住房還款額稱為 PITI：
- 本金 (Principal) — 用於減少貸款餘額並建立資產淨值的部分
- 利息 (Interest) — 借款成本，支付給貸款機構
- 稅金 (Taxes) — 年度物業稅除以 12 個月
- 保險 (Insurance) — 房屋保險費除以 12 個月
部分業主還需為公寓或規劃社區的共享設施和服務支付每月的 HOA 費用。
了解攤銷表
攤銷表準確顯示了在貸款期限內，每筆每月還款是如何在本金和利息之間分配的。需要了解的關鍵模式：
- 前期利息佔比重： 在最初幾年，每筆還款的大部分用於支付利息。對於一筆利率為 6.5% 的 30 年貸款，您首筆還款的約 72% 是利息。
- 交叉點： 在貸款的某個時間點，還款中的本金部分會超過利息部分。此計算機能準確識別何時發生。
- 資產加速： 在最後幾年，幾乎所有的還款都用於建立資產。最後幾年的餘額減少速度非常快。
您的首期付款應該是多少？
首期付款會從多個方面顯著影響您的按揭：
| 首期付款 % | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|
| 0-3% | 保留現金；更快進入市場 | 每月還款額較高；可能需要私人按揭保險 (PMI) |
| 3.5% (FHA) | 門檻低；政府擔保 | 貸款期限內需支付按揭保險費 (MIP) |
| 10-15% | 還款額低於 0-3%；PMI 費用較低 | 仍需 PMI；需要大量現金 |
| 20%+ | 無需 PMI；每月還款額更低；利率更佳 | 前期現金投入巨大 |
15 年 vs. 30 年按揭對比
貸款期限會極大地影響您的每月還款額和總成本。以下是 300,000 美元貸款、利率 6.5% 的對比：
| 因素 | 15 年按揭 | 30 年按揭 |
|---|---|---|
| 每月本息 (P&I) | $2,613 | $1,896 |
| 總利息 | $170,000 | $383,000 |
| 總還款 | $470,000 | $683,000 |
| 利息節省 | 減少 $213,000 | 基準 |
利率如何影響您的按揭
即使是微小的利率變化，在 30 年按揭中也會產生巨大影響。以 300,000 美元的貸款為例：
- 5.0%: 每月本息 = $1,610 | 總利息 = $280,000
- 6.0%: 每月本息 = $1,799 | 總利息 = $348,000
- 6.5%: 每月本息 = $1,896 | 總利息 = $383,000
- 7.0%: 每月本息 = $1,996 | 總利息 = $419,000
- 8.0%: 每月本息 = $2,201 | 總利息 = $492,000
對於一筆 300,000 美元的貸款，利率每增加 1%，每月約增加 200 美元支出，總利息增加超過 60,000 美元。
如何使用此計算機
- 輸入房屋價格： 輸入總購買價格。可以使用快速示例查看常見情況。
- 指定首期付款： 輸入您計劃的首期付款金額。計算機會顯示生成的貸款金額和首期付款百分比。
- 設定利率和期限： 輸入年利率並選擇貸款期限（5-40 年）。
- 添加額外成本（可選）： 包含年度物業稅、年度保險和每月 HOA 費用，以進行完整的 PITI 分析。
- 分析結果： 查看每月還款明細、總成本分析、互動式圖表、還款里程碑和完整的攤銷表。
常見問題
每月按揭還款額是如何計算的？
固定利率的每月按揭還款額使用公式 M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]，其中 M 是每月還款額，P 是貸款本金，r 是每月利率（年利率 ÷ 1200），n 是每月還款總次數。例如，一筆 280,000 美元、利率 6.5%、期限 30 年的貸款，產生的每月本息還款額約為 1,770 美元。
總按揭每月還款額中包含哪些部分？
總按揭每月還款額通常包含 PITI：本金（減少貸款餘額）、利息（借款成本）、稅金（物業稅 ÷ 12）和保險（房屋保險 ÷ 12）。部分業主還需支付每月的 HOA 費用。對於固定利率按揭，本金和利息部分是固定的。
我的首期付款應該是多少？
傳統準則是 20% 以避免私人按揭保險 (PMI)。然而，FHA 貸款僅需 3.5%，VA 貸款可能需要 0%，而某些傳統貸款接受 3-5%。較大的首期付款可以減少貸款金額、每月還款額和總利息。
什麼是攤銷表？
攤銷表是一張詳細的表格，顯示在貸款期限內的每一筆付款。每一行細分了有多少用於利息，多少用於本金，以及剩餘餘額。早期還款以利息為主；隨著時間推移，更多部分用於本金。
我應該選擇 15 年還是 30 年按揭？
15 年按揭的每月還款額較高，但總利息要低得多。30 年按揭的還款額較低，但隨著時間推移成本大幅增加。對於一筆 300,000 美元的貸款（利率 6.5%），與 30 年期相比，15 年按揭可節省超過 213,000 美元的利息。
利率如何影響我的按揭還款額？
利率影響巨大。對於一筆 300,000 美元的 30 年貸款，利率每增加 1%，每月增加約 200 美元，總利息增加超過 60,000 美元。即使是 0.25% 的利率差異，在貸款生命週期內也意味著數千美元。
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由 miniwebtool 團隊提供。更新日期：2026年2月12日