抵押貸款再融資計算機
比較您現有的抵押貸款與潛在的再融資選項。計算每月節省金額、總利息節省以及盈虧平衡期，以做出明智的再融資決策。
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抵押貸款再融資計算機
此 抵押貸款再融資計算機 可幫助您確定再融資抵押貸款是否為明智的財務決策。比較您當前的抵押貸款條款與潛在的新貸款，查看每月還款額變化、總利息節省以及關鍵的盈虧平衡期。無論您是考慮再融資以降低利率、縮短期限還是獲取股權，此工具都能提供您做出明智決策所需的分析。
什麼是抵押貸款再融資？
抵押貸款再融資 是用新的抵押貸款替換現有房屋貸款的過程，通常是為了利用更好的條款。新貸款清償您的原始抵押貸款，您開始根據新協議進行還款。再融資的常見原因包括：
- 降低利率： 減少每月還款額和支付的總利息
- 縮短貸款期限： 更快地清償房貸並節省利息
- 將浮動利率轉換為固定利率： 鎖定可預測的還款額
- 現金再融資： 獲取房屋淨值以支付重大支出
- 取消私人抵押貸款保險 (PMI)： 如果您的股權已增加
關鍵指標說明
盈虧平衡點
盈虧平衡點 是評估再融資時最重要的指標。它代表直到您的累積每月節省金額等於總再融資費用之前的月數。如果您計劃在達到盈虧平衡點之前出售或搬遷，再融資可能會讓您虧錢而不是省錢。
每月還款額
您的每月抵押貸款還款額是使用標準攤銷公式計算的：
其中：
- M = 每月還款額
- P = 本金（貸款金額）
- r = 每月利率（年利率 ÷ 12）
- n = 總還款次數（年數 × 12）
抵押貸款點數
折扣點（或「抵押貸款點數」）是支付給貸方的預付費用，以降低您的利率。一個點等於貸款金額的 1%。例如，在 1,000 萬新台幣的貸款中，一個點花費 10 萬新台幣。點數在以下情況下可能有意義：
- 您計劃保留抵押貸款足夠長的時間，使利息節省超過點數成本
- 您有可用現金並希望減少長期利息成本
- 根據您的時間線，利率降低證明了預付支出的合理性
如何使用此計算機
- 輸入當前抵押貸款詳情： 輸入您的剩餘貸款餘額、當前利率和貸款剩餘年限。
- 指定新貸款條款： 輸入提供的新利率並選擇所需的貸款期限（15、20、25 或 30 年）。
- 添加再融資費用： 輸入估計的結算費用和您計劃支付的任何點數。結算費用通常佔貸款金額的 2-5%。
- 選擇結算費用處理方式： 決定是將結算費用計入新貸款（無自付費用）還是預付（總成本較低）。
- 查看結果： 分析顯示還款變化、節省、盈虧平衡時間線和建議的比較。
瞭解您的結果
還款比較
並排比較顯示了您當前與再融資抵押貸款的情況，包括：
- 每月還款額： 您每個月支付的金額
- 總利息： 貸款期限內的總利息
- 總還款額： 本金加支付的所有利息
盈虧平衡分析
盈虧平衡計算顯示了您的節省抵消再融資費用所需的時間。可視化時間線可幫助您瞭解何時再融資開始盈利。
節省預測
累積節省圖表顯示了您隨時間推移的預計節省，幫助您可視化再融資的長期財務影響。
什麼時候應該再融資？
適合再融資的候選人
- 利率已降至比您當前利率低 0.5-1% 或更多
- 自原始貸款以來，您的信用評分已顯著提高
- 您計劃在房屋中居住超過盈虧平衡點
- 您想從浮動利率轉換為固定利率抵押貸款
- 您想縮短貸款期限且負擔得起較高的還款額
- 您的房屋價值已增加，且您想取消 PMI
再融資可能沒有意義的情況
- 您計劃在達到盈虧平衡點之前出售或搬遷
- 相對於每月節省，結算費用太高
- 您當前的貸款已進行了很長時間，重新開始攤銷不划算
- 您的信用評分下降，導致利率上升
- 利率降低微乎其微（不到 0.5%）
典型的結算費用
再融資結算費用通常為貸款金額的 0.5-2%，可能包括：
- 申請費： NT$2,000-15,000
- 開辦費： 貸款金額的 0.2-0.5%
- 鑑價費： NT$5,000-15,000
- 設定費： NT$3,000-8,000
- 聯徵查詢費： NT$100-300
- 代書費： NT$10,000-20,000
- 其他規費： NT$5,000-15,000
常見問題解答
什麼是抵押貸款再融資？
抵押貸款再融資是用新的貸款替換現有抵押貸款的過程，通常是為了獲得較低的利率、更改貸款期限、從浮動利率轉換為固定利率或獲取房屋淨值。新貸款清償原有的抵押貸款，您開始按照新條款進行還款。
再融資中的盈虧平衡點是什麼？
盈虧平衡點是再融資每月節省的金額等於支付的總結算費用所需的月數。超過盈虧平衡點後，您開始實現真正的節省。如果您計劃在達到盈虧平衡點之前出售或搬遷，再融資可能不具成本效益。
什麼是抵押貸款點數，我應該支付嗎？
抵押貸款點數（也稱為折扣點）是支付給貸方的預付費用，以降低您的利率。一個點等於貸款金額的 1%。如果您計劃在房屋中居住足夠長的時間，使每月節省的金額超過預付成本，那麼支付點數是有意義的。
我應該將結算費用計入新貸款嗎？
將結算費用計入新貸款（滾入）意味著在結算時無需自付費用，但您將在貸款期限內為這些費用支付利息。預付結算費用可以長期省錢，但需要可用現金。最佳選擇取決於您的現金儲備以及您計劃保留抵押貸款的時間。
什麼時候是再融資的最佳時機？
當利率比您當前利率低 0.5-1%、您的信用評分顯著提高、您想從浮動利率切換到固定利率、您需要更改貸款期限或您計劃在房屋中居住超過盈虧平衡點時，請考慮再融資。
再融資時我應該預期哪些結算費用？
典型的再融資結算費用範圍為貸款金額的 2-5%，可能包括：申請費、發放費、評估費、產權檢索和保險、信用報告費、登記費和預付項目（稅收、保險）。在承諾之前，務必向您的貸方索取詳細的貸款估算。
其他資源
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由 miniwebtool 團隊提供。更新日期：2026年1月14日