Đơn giản hóa quy trình làm việc của bạn: Tìm kiếm miniwebtool.
Thêm
Trang chủ > Máy tính tài chính > Máy tính nợ > Công cụ tính tỷ lệ trang trải nợ
 

Công cụ tính tỷ lệ trang trải nợ

Tính tỷ lệ trang trải nợ (DSCR) với phân tích công thức từng bước, biểu đồ đo lường, so sánh chuẩn cho vay và công cụ lập NOI. Hỗ trợ các chế độ tính toán cơ bản, nâng cao và DSCR ngược.

Công cụ tính tỷ lệ trang trải nợ
⚡ Ví dụ nhanh: Căn hộ ($150K / $120K) Văn phòng ($85K / $68K) Khó khăn ($42K / $50K)
💰 Thu nhập
$
Tổng thu nhập trừ đi chi phí hoạt động, trước khi trả nợ
🏦 Nợ
$
Tổng số tiền gốc + lãi hàng năm của tất cả các khoản vay
⚡ Ví dụ nhanh: Khu đa gia đình Trung tâm thương mại
💰 Thu nhập
$
$
Bãi đậu xe, giặt ủi, kho bãi, v.v.
📉 Các khoản khấu trừ
%
$
Thuế, bảo hiểm, sửa chữa, quản lý
🏦 Chi tiết khoản vay
$
%
năm
⚡ Ví dụ nhanh: Thông thường (1.25× / $120K) Thận trọng (1.50× / $95K)
🎯 Mục tiêu
Hầu hết các bên cho vay yêu cầu 1.20 – 1.35
$

Embed Công cụ tính tỷ lệ trang trải nợ Widget

Giới thiệu về Công cụ tính tỷ lệ trang trải nợ

Công cụ tính Tỷ lệ trang trải nợ (còn được gọi là Công cụ tính DSCR) giúp bạn xác định xem một bất động sản hoặc doanh nghiệp có tạo ra đủ thu nhập để trang trải các nghĩa vụ nợ hay không. Với ba chế độ tính toán — Cơ bản, Trình tạo NOI nâng cao và Đảo ngược — cộng với đồng hồ đo trực quan, tiêu chuẩn của bên cho vay và công thức từng bước, đây là công cụ DSCR miễn phí toàn diện nhất hiện có trực tuyến.

Tỷ lệ trang trải nợ (DSCR) là gì?

Tỷ lệ trang trải nợ (DSCR) là một chỉ số tài chính đo lường khả năng tạo ra đủ dòng tiền của một đơn vị để chi trả cho các khoản thanh toán nợ (gốc + lãi). Đây là một trong những tỷ lệ quan trọng nhất được các bên cho vay sử dụng khi đánh giá các khoản vay bất động sản thương mại và tài chính kinh doanh.

Công thức DSCR
$$\text{DSCR} = \left(\text{Thu nhập hoạt động ròng (NOI)}\right) \div \left(\text{Tổng nghĩa vụ trả nợ}\right)$$

DSCR bằng 1.0 có nghĩa là thu nhập vừa đủ bằng các khoản thanh toán nợ — điểm hòa vốn. Giá trị trên 1.0 cho thấy có thặng dư (an toàn), trong khi giá trị dưới 1.0 cho thấy thâm hụt (rủi ro).

Thang đo và Diễn giải DSCR

Phạm vi DSCRXếp hạngÝ nghĩaKhả năng vay vốn
< 1.0KémThu nhập không đủ trả nợ — thâm hụt dòng tiềnThường bị từ chối
1.0 – 1.24Trung bìnhBiên độ mỏng — vừa đủ trả nợMột số khoản vay SBA/FHA
1.25 – 1.49TốtCó đệm an toàn đầy đủ trên nghĩa vụ nợHầu hết các khoản vay thông thường & CMBS
1.50 – 1.99MạnhThặng dư thoải mái — rủi ro vỡ nợ thấpĐủ điều kiện cho mọi loại khoản vay
≥ 2.0Xuất sắcTrang trải rất tốt — rủi ro tối thiểu cho bên cho vayLãi suất & điều khoản tốt nhất

Hiểu về Thu nhập hoạt động ròng (NOI)

NOI là thu nhập mà một bất động sản tạo ra sau khi thanh toán tất cả các chi phí hoạt động nhưng trước khi trả nợ. Đây là tử số của công thức DSCR.

＋Tổng thu nhập cho thuê
＋Thu nhập khác (bãi đậu xe, giặt ủi, v.v.)
−Thất thu do trống & nợ xấu
＝Tổng thu nhập thực tế (EGI)
−Chi phí hoạt động (thuế, bảo hiểm, bảo trì, quản lý)
＝Thu nhập hoạt động ròng (NOI)

NOI KHÔNG bao gồm: các khoản trả nợ, chi phí vốn, khấu hao hoặc thuế thu nhập.

Ba chế độ tính toán

1. Chế độ Cơ bản

Nhập trực tiếp NOI và Tổng nghĩa vụ trả nợ để tính DSCR nhanh chóng. Lý tưởng khi bạn đã biết các giá trị này.

2. Chế độ Nâng cao (Trình tạo NOI)

Xây dựng NOI từ đầu bằng cách nhập tổng thu nhập cho thuê, thu nhập khác, tỷ lệ trống và chi phí hoạt động. Sau đó cung cấp chi tiết khoản vay (số tiền, lãi suất, thời hạn) để tự động tính toán nghĩa vụ trả nợ hàng năm bằng cách sử dụng phương pháp khấu hao tiêu chuẩn.

3. Chế độ Đảo ngược

Nhập DSCR mục tiêu của bạn và tổng nghĩa vụ trả nợ để tìm ra mức NOI tối thiểu cần thiết. Điều này hữu ích cho các nhà đầu tư phân tích thu nhập cho thuê mà họ cần trước khi mua một bất động sản.

Cách sử dụng máy tính này

  1. Chọn một chế độ: Chọn Cơ bản để tính nhanh, Nâng cao để xây dựng NOI và tính nghĩa vụ trả nợ từ chi tiết khoản vay, hoặc Đảo ngược để tìm NOI yêu cầu.
  2. Nhập các giá trị của bạn: Điền vào các trường bắt buộc. Sử dụng các nút ví dụ nhanh để xem các tính toán mẫu ngay lập tức.
  3. Xem kết quả của bạn: Xem giá trị DSCR với đồng hồ đo trực quan, xếp hạng tình trạng, phân tích NOI (chế độ Nâng cao), tiêu chuẩn của bên cho vay và các bước tính toán công thức.
  4. So sánh tiêu chuẩn: Kiểm tra xem DSCR của bạn đủ điều kiện cho danh mục bên cho vay nào bằng biểu đồ so sánh tiêu chuẩn.

Yêu cầu DSCR của bên cho vay

Loại khoản vayDSCR tối thiểu điển hìnhGhi chú
Vay SBA1.15×Quản trị Doanh nghiệp Nhỏ — linh hoạt hơn
FHA/HUD Đa gia đình1.18×Khoản vay căn hộ do chính phủ bảo lãnh
Vay thương mại thông thường1.20×Tài trợ ngân hàng tiêu chuẩn
CMBS1.25×Chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp thương mại
Công ty bảo hiểm nhân thọ1.30×Thường có LTV thấp hơn, tài sản chất lượng cao hơn
Bên cho vay thận trọng1.50×Các tổ chức ngại rủi ro, hợp tác xã tín dụng

Cách cải thiện DSCR của bạn

Tăng NOI

  • Tăng giá thuê lên mức thị trường
  • Thêm các nguồn thu nhập (bãi đậu xe, kho bãi, giặt ủi)
  • Giảm tỷ lệ trống thông qua tiếp thị tốt hơn hoặc giữ chân người thuê
  • Giảm chi phí hoạt động bằng cách đàm phán lại các hợp đồng

Giảm nghĩa vụ trả nợ

  • Tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn
  • Kéo dài thời hạn vay để chia nhỏ các khoản thanh toán
  • Trả trước một khoản lớn hơn để giảm số tiền vay
  • Đàm phán thời gian chỉ trả lãi

DSCR so với các tỷ lệ tài chính khác

Tỷ lệCông thứcSử dụng cho
DSCRNOI / Nghĩa vụ nợBất động sản thương mại, vay kinh doanh
Nợ trên Thu nhập (DTI)Nợ / Thu nhậpTài chính cá nhân, thế chấp nhà ở
Trang trải lãi vayEBIT / Chi phí lãi vayTài chính doanh nghiệp — chỉ tính lãi
LTV (Vay trên Giá trị)Khoản vay / Giá trị tài sảnĐánh giá cho vay dựa trên tài sản đảm bảo

Câu hỏi thường gặp

Tỷ lệ trang trải nợ (DSCR) là gì?

Tỷ lệ trang trải nợ (DSCR) đo lường khả năng của một đơn vị trong việc tạo ra đủ tiền mặt để chi trả cho các khoản thanh toán nợ. Nó được tính bằng cách chia Thu nhập hoạt động ròng (NOI) cho Tổng nghĩa vụ trả nợ. DSCR bằng 1.0 nghĩa là thu nhập vừa đủ để trả nợ. Giá trị trên 1.0 cho thấy có thặng dư, trong khi giá trị dưới 1.0 cho thấy thu nhập không đủ để trả nợ.

Chỉ số DSCR tốt cho một khoản vay thương mại là bao nhiêu?

Hầu hết các bên cho vay yêu cầu DSCR tối thiểu từ 1.15 đến 1.35. Các khoản vay SBA thường yêu cầu 1.15+, vay thương mại thông thường yêu cầu 1.20+, vay CMBS yêu cầu 1.25+, và các khoản vay từ công ty bảo hiểm nhân thọ có thể yêu cầu 1.30+. DSCR từ 1.50 trở lên được coi là mạnh và cung cấp một đệm an toàn thoải mái.

Thu nhập hoạt động ròng (NOI) được tính như thế nào?

NOI được tính bằng Tổng thu nhập thực tế trừ đi Chi phí hoạt động. Tổng thu nhập thực tế bằng Tổng thu nhập cho thuê cộng Thu nhập khác trừ đi Thất thu do trống. Chi phí hoạt động bao gồm thuế bất động sản, bảo hiểm, bảo trì, phí quản lý và tiện ích. NOI KHÔNG bao gồm các khoản thanh toán nợ, chi phí vốn hoặc thuế thu nhập.

Sự khác biệt giữa DSCR và tỷ lệ nợ trên thu nhập là gì?

DSCR chia thu nhập cho các khoản thanh toán nợ (giá trị trên 1.0 là tốt), trong khi DTI chia các khoản thanh toán nợ cho thu nhập (giá trị dưới 100% là tốt). DSCR chủ yếu được sử dụng trong bất động sản thương mại và cho vay kinh doanh, trong khi DTI phổ biến hơn trong tài chính cá nhân và thế chấp nhà ở.

Điều gì xảy ra nếu DSCR của tôi dưới 1.0?

DSCR dưới 1.0 có nghĩa là Thu nhập hoạt động ròng không đủ để trang trải các khoản thanh toán nợ, dẫn đến thâm hụt dòng tiền. Điều này thường khiến người vay không đủ điều kiện cho hầu hết các khoản vay thương mại. Để cải thiện DSCR, bạn có thể tăng thu nhập (tăng giá thuê, giảm tỷ lệ trống), giảm chi phí hoạt động hoặc tái cấu trúc nợ (kéo dài kỳ hạn, lãi suất thấp hơn hoặc trả trước nhiều hơn).

Làm thế nào để tôi có thể cải thiện DSCR của mình?

Bạn có thể cải thiện DSCR bằng cách tăng NOI (tăng giá thuê, thêm nguồn thu nhập, giảm tỷ lệ trống, cắt giảm chi phí hoạt động) hoặc giảm nghĩa vụ trả nợ (tái cấp vốn với lãi suất thấp hơn, kéo dài thời hạn vay, thanh toán trước khoản lớn hơn). Ngay cả những cải thiện nhỏ theo cả hai hướng cũng có thể tác động đáng kể đến tỷ lệ này.

Tài nguyên bổ sung

Tham khảo nội dung, trang hoặc công cụ này như sau:

"Công cụ tính tỷ lệ trang trải nợ" tại https://MiniWebtool.com/vi/công-cụ-tính-tỷ-lệ-trang-trải-nợ/ từ MiniWebtool, https://MiniWebtool.com/

bởi đội ngũ miniwebtool. Cập nhật: 11/02/2026

Các công cụ liên quan khác:

Máy tính Số ngày Phải thu

Máy tính nợ:

Công cụ nổi bật:

Máy tính tuổiTrình Trích Xuất Ảnh từ VideoCông cụ đổi Pound sang KilogramCông cụ Mã hóa CaesarCông cụ chuyển đổi kg sang lbsMáy tính giảm giá phần trămTrình Tạo Mã MorseMáy tính thương và số dưCông cụ chuyển đổi chữ số La MãĐảo ngược văn bảnTrình tạo số nguyên ngẫu nhiênCông cụ chuyển đổi nhị phân sang thập phânMáy tính phân số tối giảnCông cụ đếm hàngMáy tính thập phân sang phân sốTrình tạo chuỗi ngẫu nhiênCon số may mắn của tôi là gì?Trình tạo tên ngẫu nhiênXóa dấu cáchMáy tính xác suất xúc xắcCông cụ chia ảnhBộ chuyển đổi FPSMáy tính Phân tích Thừa số Nguyên tốBộ chuyển đổi Feet và Inch sang Cmmáy-tính-số-mũ-độ-chính-xác-caoTrình Tạo Màu Ngẫu NhiênBộ chuyển đổi thập phân sang nhị phânMáy phát động vật ngẫu nhiênMáy tính căn bậc haiTrình tạo mê cungTrình tạo số xổ sốSắp xếp sốMáy tính HEXCông cụ chuyển đổi kPa sang psiCông cụ tạo Sự thật hay Thách đốMáy tính So sánh Phân sốMáy tính thời gianTrình tạo ngày sinh ngẫu nhiênCông cụ tạo nhóm ngẫu nhiênMáy tính xác suấtCông cụ chuyển đổi cm sang feet và inchMáy tính giai thừaMáy tính nhị phânMáy tính Cạnh huyềnBộ lặp MP3Máy tính ngày trong năm - Hôm nay là ngày thứ mấy trong nămTrình tạo đồ vật ngẫu nhiênTung đồng xuBộ giải mã Base64Công cụ chuyển đổi inch sang centimetMáy tính Ước số chung lớn nhấtBộ Giải Mã Mã MorseSắp xếp theo thứ tự bảng chữ cáiTrình tạo Hash MD5Bộ chuyển đổi hex sang thập phânBộ Chuyển Đổi Nhị PhânTrình tạo bài tây ngẫu nhiên📅 Máy tính ngàyMáy tính hoán vịTrình chuyển đổi SRT sang TXTBộ chuyển đổi Nhị phân sang HexChọn tên ngẫu nhiênMáy tính tương hợp tình yêuTrình trích xuất âm thanhTrình tạo oẳn tù tìTrình tạo PIN ngẫu nhiênCông cụ chuyển đổi thập phân sang bát phânDanh sách các số nguyên tốTrình tạo anagramCông cụ chuyển đổi centimet sang inchBộ chuyển đổi HEXCông cụ chuyển đổi hệ thập lục phân sang nhị phânGhép Videochuyển đổi từ sang số điện thoạiCông cụ chuyển đổi bát phân sang thập phânMáy tính Cung Mặt trời, Mặt trăng & Cung mọc 🌞🌙✨Máy Tính Giờ Làm ViệcMáy tính Kiểm tra Chia hếtMáy tính độ lệch chuẩn - Độ chính xác caoTrình nén VideoBộ chọn màu hình ảnhBộ chọn số ngẫu nhiênMáy tính ModuloMáy tính số thiên thầnBộ chuyển đổi hệ cơ sốMáy tính LogaritMáy tính rượu tiệc cướiĐây có phải là Số Nguyên Tố?AI Trình thêm dấu câuBộ Chuyển Đổi Mã Nhị Phân Sang Mã XámBộ nén hình ảnhDanh sách năm nhuậnMáy tính BitwiseMáy tính Log Base 10Điều chỉnh tốc độ videoBộ Chuyển Đổi Thời Gian Sang Thập PhânCông cụ cắt ảnhMáy tính One Rep Max (1RM)Máy tính Bội số chung nhỏ nhất (BCNN)Trình tạo tần số âm thanh ngẫu nhiênTrình tạo hợp âm ngẫu nhiênTrình tạo loadout ngẫu nhiênTrình tạo bài Poker ngẫu nhiênTrình tạo khai cuộc cờ vua ngẫu nhiênTrình tạo nhân vật RPG ngẫu nhiênMáy tính Phân tích Giá trị Kỳ dị (SVD)Máy tính Hệ số GiniMáy tính Phân phối Dừng Chuỗi MarkovMáy tính Nguyên lý Chuồng bồ câuMáy tính số StirlingMáy tính Hoán vị lệch (Giai thừa phụ)Trình tạo Số CatalanTrình xác thực dãy bậc đồ thịMáy tính Cây khung nhỏ nhấtMáy tính Đường đi Ngắn nhất DijkstraTrình tạo Ma phươngMáy tính Số Hạnh phúcMáy tính Phỏng đoán CollatzMáy tính Độ congMáy tính Bán kính Hội tụMáy tính Phân tích LU Ma trậnMáy tính Phép chiếu VectorMáy tính Gram-SchmidtMáy tính Phương trình Hình cầuMáy tính khoảng cách từ điểm đến mặt phẳngMáy tính Trực tâm Tam giácMáy tính Trọng tâm Tam giácMáy tính Công thức Dây giàyMáy tính Phân số liên tụcMáy tính Nghịch đảo Nhân theo Mô-đunMáy tính Thuật toán Euclid Mở rộngMáy tính Hàm Phi EulerMáy tính Định lý Số dư Trung QuốcCông cụ tạo Biểu đồ Venn (3 Tập hợp)Máy tính lý thuyết tập hợpCông cụ tạo bảng chân trịCông cụ chuyển đổi cân nặng người sang kiếnMáy tính Calo cho MèoMáy tính tiết kiệm bóng đènMáy tính Chi phí TắmMáy tính chi phí điện đào BitcoinMáy tính Giá trị Giấy vệ sinhTra cứu ID người dùng InstagramMáy tính Quãng đường Bàn phímTrình tạo Bingo từ thông dụngMáy tính Xác suất Ngày nghỉ ốmMáy tính lương thực tế theo giờMáy tính Cà phê vs. Giấc ngủMáy tính thời gian trả lời emailMáy tính FIRE - Tự do Tài chính, Nghỉ hưu sớmMáy tính thời gian lãng phí đi làmBộ đếm Chi phí Cuộc họpMáy tính lương trong nhà vệ sinhTrình tạo KakuroTrình tạo KenKen (Calcudoku)trình-tạo-nonogram-picrossGiải và luyện trò chơi 24Tạo và giải SudokuMáy tính khay phô maiMáy tính đài phun sô cô laMáy tính ABV CocktailMáy tính khẩu phần mì SpaghettiMáy tính thời gian làm lạnh biaMáy tính Taco BarMáy tính BBQMáy tính quá liều CaffeineCông cụ lập kế hoạch tiệc pizzaMáy tính Nhà gạch LegoMáy tính Lấp đầy Phòng Bỏng ngôMáy tính va chạm đồng xu rơiMáy tính rơi xuyên Trái đấtMáy tính bức xạ chuốiMáy tính năng lượng Chuột HamsterMáy tính Tỷ lệ Lỗi Dịch chuyển Tức thờiMáy tính nấu gà bằng năng lượng động năngMáy tính lực nâng bóng bay HeliMáy tính Thời gian Sống sót ZombieTrình Kiểm Tra Kích Thước Thu Thập GooglebotMáy tính tỷ lệ bãi đỗ xeMáy tính Cây thông NoelMáy Tính Ngày Tận Thế Ma Cà RồngMáy tính giá trị PizzaMáy tính Quầy nước chanhTrình tạo tiểu bang Mỹ ngẫu nhiênTrình tạo lý do ngẫu nhiênTrình tạo hoạt động ngẫu nhiênTrình tạo công thức cocktail ngẫu nhiênCông cụ chọn phim ngẫu nhiênTrình tạo tên miền ngẫu nhiênTrình tạo siêu năng lực ngẫu nhiênTrình tạo Haiku ngẫu nhiênTrình tạo lời nhắc viết ngẫu nhiênTrình tạo IMEI Ngẫu nhiênTrình tạo chân dung người dùng ngẫu nhiênTrình tạo địa chỉ giả ngẫu nhiênTrình tạo số cổng ngẫu nhiênTrình tạo NanoID ngẫu nhiênMáy tính tuổi thọ pinMáy tính độ rộng đường mạch PCBMáy tính sụt ápMáy tính định luật OhmMáy tính mã màu điện trởTrình tạo chuyển hướng HtaccessCông cụ tối ưu SVGCông cụ tạo faviconCông cụ tạo biểu thức CrontabTrình định dạng SQLCông cụ chuyển đổi cURL sang JSONBộ giải mã JWTCông cụ chuyển đổi JSON sang YAMLMáy tính Chuyển đổi MenCông cụ chuyển đổi kích thước khuôn bánhMáy tính độ ẩm bột nhàomáy-tính-tỷ-lệ-bánh-mìMáy tính kích thước thêu chữ thậpMáy tính vảiMáy tính sợi lenMáy tính nước muối và độ mặnMáy tính tỷ lệ pha cà phêMáy tính ABV bia thủ côngMáy tính sáp và tinh dầu thơm nếnMáy tính xút làm xà phòng (SAP)Máy tính kích thước in và độ phân giải (DPI/PPI)Máy tính Golden Hour và Blue HourMáy tính độ sâu trường ảnh (DoF)Máy tính khoảng cách trồng câyMáy tính Chuyển đổi Tỷ lệ Mô hìnhMáy tính vật liệu nền bể cáMáy tính thể tích và mật độ cá bểQuay vòng quayĐổ xúc xắcQuả cầu Thần kỳ 8Công cụ tạo địa chỉ IP ngẫu nhiênTrình tạo thời gian ngẫu nhiênTrình tạo ngày ngẫu nhiênCông cụ tạo tọa độ ngẫu nhiênCông cụ tạo User-Agent ngẫu nhiênTrình tạo thẻ tín dụng ngẫu nhiênTrình tạo JSON ngẫu nhiênTrình tạo quốc gia ngẫu nhiênCông cụ tạo bảng màu ngẫu nhiênCông cụ tạo Emoji ngẫu nhiênCông cụ tạo bữa ăn ngẫu nhiênTrình tạo nhánh giải đấu ngẫu nhiênCông Cụ Tạo Phân Phối GaussMáy tính Giá trị PipMáy tính Lãi kép Hàng ngàyMáy tính Chiến lược MartingaleMáy tính Tiêu chí KellyMáy tính Stop Loss & Take ProfitMáy tính mở rộng Fibonaccimáy-tính-điểm-xoayMáy tính đòn bẩy tiền điện tửBộ chuyển đổi Satoshi sang Đô laMáy Tính Chênh Lệch Giá Tiền Điện TửMáy tính tổn thất tạm thờiMáy Tính Lợi Nhuận Quyền ChọnMáy Tính Biến Động Ngầm ĐịnhMáy tính Greek Quyền chọnMáy tính Định giá Quyền chọn Black-ScholesMáy tính rủi ro phá sảnMáy tính lợi nhuận bán khốngMáy tính Margin CallMáy Tính Kích Thước Vị Thếmáy tính giá trung bình cổ phiếuCông cụ xóa ký tự vô hìnhCông cụ Chuyển đổi Văn bản sang Danh sách SQLCông cụ trích xuất cột văn bảnMáy tính sự khác biệt danh sáchCông cụ tạo văn bản ZalgoCông cụ tạo nghệ thuật ASCIICông cụ tạo văn bản vô hình