เครื่องคำนวณอัตราส่วนความครอบคลุมหนี้

เครื่องคำนวณอัตราส่วนความครอบคลุมหนี้ (หรือเรียกอีกอย่างว่า เครื่องคำนวณ DSCR) ช่วยให้คุณพิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์หรือธุรกิจสร้างรายได้เพียงพอที่จะครอบคลุมภาระหนี้หรือไม่ ด้วยโหมดการคำนวณสามโหมด ได้แก่ พื้นฐาน, เครื่องมือสร้าง NOI ขั้นสูง และการคำนวณย้อนกลับ พร้อมด้วยเกจวัดภาพ เกณฑ์มาตรฐานของผู้ให้กู้ และสูตรทีละขั้นตอน ทำให้เป็นเครื่องมือ DSCR ฟรีที่ครอบคลุมที่สุดทางออนไลน์

อัตราส่วนความครอบคลุมหนี้ (DSCR) คืออะไร?

อัตราส่วนความครอบคลุมหนี้ (DSCR) เป็นตัวชี้วัดทางการเงินที่วัดความสามารถของกิจการในการสร้างกระแสเงินสดให้เพียงพอเพื่อครอบคลุมการชำระหนี้ (เงินต้น + ดอกเบี้ย) เป็นหนึ่งในอัตราส่วนที่สำคัญที่สุดที่ผู้ให้กู้ใช้เมื่อประเมินสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และการจัดหาเงินทุนสำหรับธุรกิจ

DSCR ที่ 1.0 หมายถึงรายได้เท่ากับภาระหนี้พอดี — เท่าทุน ค่าที่ สูงกว่า 1.0 บ่งชี้ว่ามีส่วนเกิน (ปลอดภัย) ในขณะที่ค่าที่ ต่ำกว่า 1.0 บ่งชี้ว่ามีส่วนที่ขาด (เสี่ยง)

ระดับและการตีความ DSCR

ทำความเข้าใจรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI)

NOI คือรายได้ที่อสังหาริมทรัพย์สร้างขึ้นหลังจากชำระค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมดแล้ว แต่ ก่อน ชำระภาระหนี้ เป็นตัวเศษของสูตร DSCR

NOI ไม่รวม: การชำระหนี้, รายจ่ายลงทุน, ค่าเสื่อมราคา หรือภาษีเงินได้

โหมดการคำนวณสามโหมด

1. โหมดพื้นฐาน

กรอก NOI และภาระหนี้ทั้งหมดโดยตรงเพื่อการคำนวณ DSCR อย่างรวดเร็ว เหมาะสำหรับเมื่อคุณทราบค่าเหล่านี้อยู่แล้ว

2. โหมดขั้นสูง (เครื่องมือสร้าง NOI)

สร้าง NOI จากเริ่มต้นโดยการกรอกรายได้ค่าเช่ารวม, รายได้อื่น, อัตราว่าง และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน จากนั้นระบุรายละเอียดเงินกู้ (วงเงิน, อัตราดอกเบี้ย, ระยะเวลา) เพื่อคำนวณภาระหนี้รายปีโดยอัตโนมัติโดยใช้การตัดจำหน่ายมาตรฐาน

3. โหมดคำนวณย้อนกลับ

กรอก DSCR เป้าหมายและภาระหนี้ทั้งหมดของคุณเพื่อค้นหา NOI ขั้นต่ำที่ต้องการ ซึ่งมีประโยชน์สำหรับนักลงทุนที่กำลังวิเคราะห์ว่าต้องการรายได้ค่าเช่าเท่าใดก่อนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์

วิธีใช้เครื่องคำนวณนี้

1. เลือกโหมด: เลือก "พื้นฐาน" สำหรับการคำนวณด่วน, "ขั้นสูง" เพื่อสร้าง NOI และคำนวณภาระหนี้จากรายละเอียดเงินกู้ หรือ "ย้อนกลับ" เพื่อหา NOI ที่จำเป็น
2. กรอกค่าของคุณ: กรอกข้อมูลในช่องที่จำเป็น ใช้ปุ่มตัวอย่างด่วนเพื่อดูการคำนวณตัวอย่างทันที
3. ดูผลลัพธ์ของคุณ: ดูค่า DSCR พร้อมเกจวัดภาพ, ระดับสุขภาพ, การแจกแจง NOI (โหมดขั้นสูง), เกณฑ์มาตรฐานของผู้ให้กู้ และการคำนวณสูตรทีละขั้นตอน
4. เปรียบเทียบเกณฑ์มาตรฐาน: ตรวจสอบว่าประเภทผู้ให้กู้ใดที่ DSCR ของคุณผ่านเกณฑ์โดยใช้แผนภูมิเปรียบเทียบเกณฑ์มาตรฐาน

ข้อกำหนด DSCR ของผู้ให้กู้

วิธีปรับปรุง DSCR ของคุณ

เพิ่ม NOI

• ปรับอัตราค่าเช่าให้สูงขึ้นตามระดับตลาด
• เพิ่มแหล่งรายได้ (ที่จอดรถ, พื้นที่เก็บของ, ซักรีด)
• ลดอัตราว่างผ่านการตลาดที่ดีขึ้นหรือการรักษาผู้เช่า
• ลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานโดยการเจรจาสัญญาใหม่

ลดภาระหนี้

• รีไฟแนนซ์ในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า
• ขยายระยะเวลาเงินกู้เพื่อกระจายการชำระเงิน
• ชำระเงินดาวน์ที่มากขึ้นเพื่อลดวงเงินกู้
• เจรจาช่วงเวลาชำระเฉพาะดอกเบี้ย

DSCR เทียบกับอัตราส่วนทางการเงินอื่นๆ

คำถามที่พบบ่อย

อัตราส่วนความครอบคลุมหนี้ (DSCR) คืออะไร?

อัตราส่วนความครอบคลุมหนี้ (DSCR) วัดความสามารถของกิจการในการสร้างเงินสดให้เพียงพอเพื่อครอบคลุมการชำระหนี้ คำนวณโดยการหารรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ด้วยภาระหนี้ทั้งหมด DSCR ที่ 1.0 หมายความว่ารายได้เท่ากับภาระผูกพันหนี้พอดี ค่าที่สูงกว่า 1.0 บ่งชี้ว่ามีส่วนเกิน ในขณะที่ค่าที่ต่ำกว่า 1.0 บ่งชี้ว่ารายได้ไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมหนี้

DSCR ที่ดีสำหรับสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์คืออะไร?

ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ต้องการ DSCR ขั้นต่ำระหว่าง 1.15 ถึง 1.35 สินเชื่อ SBA มักต้องการ 1.15 ขึ้นไป, สินเชื่อเพื่อการพาณิชย์แบบทั่วไปต้องการ 1.20 ขึ้นไป, สินเชื่อ CMBS ต้องการ 1.25 ขึ้นไป และสินเชื่อบริษัทประกันชีวิตอาจต้องการ 1.30 ขึ้นไป DSCR ที่ 1.50 หรือสูงกว่านั้นถือว่าแข็งแกร่งและมีส่วนต่างที่ปลอดภัยเหนือภาระผูกพันหนี้

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) คำนวณอย่างไร?

NOI คำนวณจากรายได้รวมที่แท้จริงหักด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน รายได้รวมที่แท้จริงเท่ากับรายได้จากการเช่ารวมบวกรายได้อื่นหักด้วยผลขาดทุนจากการว่าง ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมถึงภาษีทรัพย์สิน, ประกันภัย, การบำรุงรักษา, ค่าธรรมเนียมการจัดการ และสาธารณูปโภค NOI ไม่รวมการชำระหนี้, รายจ่ายลงทุน หรือภาษีเงินได้

ความแตกต่างระหว่าง DSCR และอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้คืออะไร?

DSCR หารรายได้ด้วยการชำระหนี้ (ค่าที่สูงกว่า 1.0 คือดี) ในขณะที่ DTI หารการชำระหนี้ด้วยรายได้ (ค่าที่ต่ำกว่า 100% คือดี) DSCR ใช้เป็นหลักในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และการให้สินเชื่อธุรกิจ ในขณะที่ DTI พบได้บ่อยในการเงินส่วนบุคคลและสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

จะเกิดอะไรขึ้นถ้า DSCR ของฉันต่ำกว่า 1.0?

DSCR ที่ต่ำกว่า 1.0 หมายความว่ารายได้จากการดำเนินงานสุทธิไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมการชำระหนี้ ส่งผลให้กระแสเงินสดขาดมือ โดยปกติจะทำให้ผู้กู้ขาดคุณสมบัติสำหรับสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์ส่วนใหญ่ เพื่อปรับปรุง DSCR คุณสามารถเพิ่มรายได้ (ขึ้นค่าเช่า, ลดการว่าง), ลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน หรือปรับโครงสร้างหนี้ (ระยะเวลานานขึ้น, อัตราดอกเบี้ยต่ำลง หรือเงินดาวน์ที่มากขึ้น)

ฉันจะปรับปรุง DSCR ของฉันได้อย่างไร?

คุณสามารถปรับปรุง DSCR ได้โดยการเพิ่ม NOI (การขึ้นอัตราค่าเช่า, เพิ่มแหล่งรายได้, ลดการว่าง, ตัดลดต้นทุนการดำเนินงาน) หรือโดยการลดภาระหนี้ (การรีไฟแนนซ์ในอัตราที่ต่ำกว่า, การขยายระยะเวลาเงินกู้, การชำระเงินดาวน์ที่มากขึ้น) แม้แต่การปรับปรุงเพียงเล็กน้อยในทิศทางใดทิศทางหนึ่งก็สามารถส่งผลกระทบต่ออัตราส่วนได้อย่างมาก

แหล่งข้อมูลเพิ่มเติม

• Debt Service Coverage Ratio - Wikipedia
• Net Operating Income - Wikipedia