Hypotheken-Refinanzierungsrechner

Hypotheken-Refinanzierungsrechner

Dieser Hypotheken-Refinanzierungsrechner hilft Ihnen zu bestimmen, ob die Refinanzierung Ihrer Hypothek eine finanziell sinnvolle Entscheidung ist. Vergleichen Sie Ihre aktuellen Hypothekenbedingungen mit einem potenziellen neuen Darlehen, um Änderungen der monatlichen Rate, Gesamtzinsersparnisse und die kritische Break-Even-Spanne zu sehen. Ob Sie eine Refinanzierung in Erwägung ziehen, um Ihren Zinssatz zu senken, Ihre Laufzeit zu verkürzen oder auf Eigenkapital zuzugreifen, dieses Tool bietet die Analyse, die Sie für eine fundierte Entscheidung benötigen.

Was ist eine Hypotheken-Refinanzierung?

Die Hypotheken-Refinanzierung ist der Prozess des Ersetzens Ihres bestehenden Immobiliendarlehens durch eine neue Hypothek, in der Regel um von besseren Konditionen zu profitieren. Das neue Darlehen zahlt Ihre ursprüngliche Hypothek ab, und Sie beginnen mit den Zahlungen gemäß der neuen Vereinbarung. Häufige Gründe für eine Refinanzierung sind:

• Niedrigerer Zinssatz: Reduzierung der monatlichen Raten und der gezahlten Gesamtzinsen
• Kürzere Darlehenslaufzeit: Schnelleres Abbezahlen Ihres Hauses und Zinsersparnis
• Umwandlung von variablem in festen Zinssatz: Sicherung planbarer Raten
• Cash-out-Refinanzierung: Zugriff auf das Eigenkapital für größere Ausgaben
• Wegfall der privaten Hypothekenversicherung (PMI): Wenn Ihr Eigenkapital gestiegen ist

Wichtige Kennzahlen erklärt

Break-Even-Punkt

Der Break-Even-Punkt ist die wichtigste Kennzahl bei der Bewertung einer Refinanzierung. Er stellt die Anzahl der Monate dar, bis Ihre kumulierten monatlichen Ersparnisse den gesamten Refinanzierungskosten entsprechen. Wenn Sie planen zu verkaufen oder umzuziehen, bevor Sie den Break-Even-Punkt erreichen, kann eine Refinanzierung Sie eher Geld kosten, als dass sie Ihnen spart.

Monatliche Rate

Ihre monatliche Hypothekenrate wird nach der Standard-Amortisationsformel berechnet:

Wobei:

• M = Monatliche Rate
• P = Kapital (Darlehensbetrag)
• r = Monatlicher Zinssatz (Jahreszins ÷ 12)
• n = Gesamtzahl der Zahlungen (Jahre × 12)

Hypothekenpunkte

Diskontpunkte (oder „Hypothekenpunkte") sind im Voraus an den Kreditgeber gezahlte Gebühren, um Ihren Zinssatz zu senken. Ein Punkt entspricht 1 % der Darlehenssumme. Beispielsweise kostet ein Punkt bei einem Darlehen von 300.000 € genau 3.000 €. Punkte können sinnvoll sein, wenn:

• Sie planen, die Hypothek lange genug zu behalten, damit die Zinsersparnis die Punktekosten übersteigt
• Sie über Bargeld verfügen und die langfristigen Zinssubventionen senken möchten
• Die Zinssenkung die Vorabkosten basierend auf Ihrem Zeitplan rechtfertigt

So verwenden Sie diesen Rechner

1. Geben Sie Ihre aktuellen Hypothekendetails ein: Geben Sie Ihren verbleibenden Darlehenssaldo, den aktuellen Zinssatz und die verbleibenden Jahre Ihres Darlehens ein.
2. Geben Sie die neuen Darlehensbedingungen an: Geben Sie den angebotenen neuen Zinssatz ein und wählen Sie die gewünschte Laufzeit (15, 20, 25 oder 30 Jahre).
3. Fügen Sie Refinanzierungskosten hinzu: Geben Sie die geschätzten Abschlusskosten und alle Punkte ein, die Sie zahlen möchten. Die Abschlusskosten liegen in der Regel zwischen 2 und 5 % der Darlehenssumme.
4. Wählen Sie die Behandlung der Abschlusskosten: Entscheiden Sie, ob Sie die Abschlusskosten in das neue Darlehen einbeziehen (keine Auslagen) oder im Voraus bezahlen möchten (niedrigere Gesamtkosten).
5. Ergebnisse prüfen: Analysieren Sie den Vergleich, der Ratenänderungen, Ersparnisse, Break-Even-Zeitplan und die Empfehlung zeigt.

Verständnis Ihrer Ergebnisse

Ratenvergleich

Der Side-by-Side-Vergleich zeigt Ihre aktuelle vs. die refinanzierte Hypothek, einschließlich:

• Monatliche Rate: Was Sie jeden Monat bezahlen
• Gesamtzinsen: Gesamtzinsen über die Laufzeit des Darlehens
• Gesamtzahlungen: Kapital plus alle gezahlten Zinsen

Break-Even-Analyse

Die Break-Even-Berechnung zeigt, wie lange es dauert, bis Ihre Ersparnisse die Refinanzierungskosten ausgleichen. Der visuelle Zeitplan hilft Ihnen zu verstehen, wann die Refinanzierung rentabel wird.

Ersparnis-Projektion

Das kumulative Ersparnischart zeigt Ihre projizierten Ersparnisse im Zeitverlauf und hilft Ihnen, die langfristigen finanziellen Auswirkungen der Refinanzierung zu visualisieren.

Wann sollten Sie refinanzieren?

Gute Kandidaten für eine Refinanzierung

• Die Zinssätze sind um 0,5-1 % oder mehr unter Ihren aktuellen Zinssatz gefallen
• Ihre Kreditwürdigkeit hat sich seit Ihrem ursprünglichen Darlehen erheblich verbessert
• Sie planen, über den Break-Even-Punkt hinaus im Haus zu bleiben
• Sie möchten von einer Hypothek mit variablem Zinssatz zu einer mit festem Zinssatz wechseln
• Sie möchten Ihre Darlehenslaufzeit verkürzen und können sich höhere Raten leisten
• Ihr Hauswert ist gestiegen und Sie möchten die PMI entfernen

Wann eine Refinanzierung möglicherweise nicht sinnvoll ist

• Sie planen zu verkaufen oder umzuziehen, bevor Sie den Break-Even-Punkt erreichen
• Die Abschlusskosten sind im Verhältnis zu den monatlichen Ersparnissen zu hoch
• Sie sind bereits weit in Ihrem aktuellen Darlehen fortgeschritten und würden die Tilgung neu starten
• Ihre Kreditwürdigkeit ist gesunken, was zu höheren Zinssätzen führt
• Die Zinssenkung ist minimal (weniger als 0,5 %)

Typische Abschlusskosten in Deutschland

Die Nebenkosten bei einer Umschuldung/Refinanzierung in Deutschland liegen in der Regel zwischen 1,5 und 3 % der Darlehenssumme und können Folgendes umfassen:

• Notarkosten: ca. 1 - 1,5 % der Darlehenssumme (z. B. 3.000 - 4.500 € bei 300.000 €)
• Grundbuchkosten: ca. 0,3 - 0,5 % der Darlehenssumme
• Bearbeitungsgebühr der Bank: 0 - 500 € (je nach Bank)
• Wertgutachten/Schätzkosten: 200 € - 800 €
• Vorfälligkeitsentschädigung: variabel (falls innerhalb der Zinsbindung gewechselt wird)
• Kontoführungsgebühren: 0 - 100 € pro Jahr
• Bereitstellungszinsen: ca. 0,25 % pro Monat ab dem 3. Monat nach Zusage

Häufig gestellte Fragen

Was ist eine Hypotheken-Refinanzierung?

Eine Hypotheken-Refinanzierung ist der Prozess des Ersetzens Ihrer bestehenden Hypothek durch ein neues Darlehen, in der Regel um sich einen niedrigeren Zinssatz zu sichern, die Darlehenslaufzeit zu ändern, von einem variablen zu einem festen Zinssatz zu wechseln oder auf das Eigenkapital zuzugreifen. Das neue Darlehen zahlt die ursprüngliche Hypothek ab, und Sie beginnen mit den Zahlungen zu den neuen Bedingungen.

Was ist ein Break-Even-Punkt bei der Refinanzierung?

Der Break-Even-Punkt ist die Anzahl der Monate, die es dauert, bis Ihre monatlichen Ersparnisse aus der Refinanzierung den gezahlten Gesamtabschlusskosten entsprechen. Nach dem Break-Even-Punkt beginnen Sie, tatsächliche Ersparnisse zu realisieren. Wenn Sie planen zu verkaufen oder umzuziehen, bevor Sie den Break-Even-Punkt erreichen, ist eine Refinanzierung möglicherweise nicht kosteneffektiv.

Was sind Hypothekenpunkte und sollte ich sie bezahlen?

Hypothekenpunkte (auch Diskontpunkte genannt) sind im Voraus an den Kreditgeber gezahlte Gebühren, um Ihren Zinssatz zu senken. Ein Punkt entspricht 1 % der Darlehenssumme. Die Zahlung von Punkten ist sinnvoll, wenn Sie planen, lange genug im Haus zu bleiben, damit die monatlichen Ersparnisse die Vorabkosten übersteigen.

Sollte ich Abschlusskosten in mein neues Darlehen einbeziehen?

Die Einbeziehung von Abschlusskosten in Ihr neues Darlehen (Mitfinanzierung) bedeutet keine Auslagen bei Vertragsabschluss, aber Sie zahlen über die Laufzeit des Darlehens Zinsen auf diese Kosten. Die Zahlung der Abschlusskosten im Voraus spart langfristig Geld, erfordert aber verfügbares Bargeld. Die beste Wahl hängt von Ihren Barreserven ab und davon, wie lange Sie die Hypothek behalten möchten.

Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Refinanzierung?

Erwägen Sie eine Refinanzierung, wenn die Zinssätze 0,5-1 % unter Ihren aktuellen Zinssatz fallen, sich Ihre Kreditwürdigkeit erheblich verbessert hat, Sie von variablem zu festem Zinssatz wechseln möchten, Ihre Darlehenslaufzeit ändern müssen oder Sie planen, über den Break-Even-Punkt hinaus im Haus zu bleiben.

Welche Abschlusskosten sind bei einer Refinanzierung zu erwarten?

Typische Abschlusskosten für eine Refinanzierung liegen zwischen 2 und 5 % der Darlehenssumme und können Folgendes umfassen: Antragsgebühr, Bearbeitungsgebühr, Gutachtergebühr, Eigentumsprüfung und Versicherung, Kreditberichtsgebühr, Registrierungsgebühren und im Voraus bezahlte Posten (Steuern, Versicherungen). Fordern Sie vor einer Zusage immer eine detaillierte Kreditschätzung von Ihrem Kreditgeber an.

Zusätzliche Ressourcen

• Umschuldung - Wikipedia
• Hypothek - Wikipedia

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